Как избежать ипотечных рисков?

В современном мире ни один эксперт не может с уверенностью сказать, какой именно подход к страхованию рисков "спасет от дефолта" конкретного "ипотечника".


Для того чтобы в кризисной ситуации не остаться один на один с громадным долгом перед банком, нужно использовать не одну, а целый веер стратегий, занимаясь хеджированием собственных рисков с максимальной выгодой для своего кошелька и спокойствия.

В самом общем виде формула спасения сегодня звучит как старая пословица: "Не надо класть все яйца в одну корзину". Но палочкой-выручалочкой являются собственно те самые значимые мелочи, решающие все дело.

Способы избежать потерь в цене ипотечного жилья

Этот риск возрастает по мере ухудшения экономической ситуации в стране. Возможность "подстраховаться" здесь есть, но ситуацию в целом она не исправит. При покупке жилья вы всегда должны проверять качество и репутацию застройщика, вкладываться в сегмент недвижимости как минимум от "бизнес-класса". Жилье у надежного застройщика стоит дороже, но зато оно надежнее, и если вы покупаете новостройку, то цены у крупных фирм-строителей будут падать медленнее, чем у тех, кто вышел на рынок два-три года назад: репутация и качество всегда в цене.

Кризис бьет, прежде всего, по среднему классу, который от натиска финансовой бури расслаивается и проседает в более низкие по социальной лестнице слои. Именно по этой причине жилье экономичного сегмента подешевеет первым: спрос на него резко ухудшится, целевая аудитория этого вида недвижимости первой окажется не в состоянии решать "квартирный вопрос" по финансовым соображениям. Однако "панацеи" от этого вида риска не существует, и если кризис будет достаточно длительным, имеющим несколько волн, то вслед за ценами на квартиры уровня "эконом" упадут и все остальные.

Удержать вас от невыгодных вложений может только серьезный экономико-статистический расчет динамики развития рынка: но не у каждого есть квалифицированный знакомый финансист, готовый с точностью до месяца предсказать, как будет вести себя рынок недвижимости в нашей стране. Да и любой расчет обладает погрешностями, так что полагаться здесь нужно, скорее, на собственную удачу или судьбу. Вероятность ошибки всегда остается.

Стратегия преодоления риска остановки стройки

Банкротство строительной компании и, как следствие, недостроенные квартиры – для России не редкость и во "внекризисное" время, так что думать об этом во время глобальной финансовой непогоды нашим гражданам "сам Бог велел". Кризис ударил по застройщикам очень серьезно, строительство как отрасль экономики в нашей стране переживает не лучшие времена. "При выборе застройщика следует проверить информацию о строительстве текущих объектов, почитать последние новости в прессе и, естественно, не поддаваться на низкую стоимость предложения, а выбирать только проверенные временем компании и банки", – советует руководитель проекта "КФК-Estate" Рамиль Кунакбаев.

Собирайте как можно больше информации о том, кто, на какие деньги и как давно занимается стройкой. Крупные компании не скрываются от потребителей, а, наоборот, стремятся к широкому пиару. Хорошим показателем будет и долгосрочное существование компании на российском рынке. Правда, нужно заметить, что ни обилие рекламы, ни долгосрочное существование на российском рынке не дают стопроцентной гарантии надежности потребителю. (Вспомните широко известный скандал с "Социальной инициативой" в регионах: программа "пиарилась" по всей стране). Но, в отличие от предыдущего риска, самый радикальный способ застраховаться здесь – это покупать недвижимость на вторичном рынке недвижимости с оформленными правами собственности. В этом случае вы спасаете себя и от возможных махинаций вокруг оформления прав на жилье.

Стратегия преодоления риска неодобрения кредита

Из всех опасностей, которым сегодня подвергаются кошелек и спокойствие "простого ипотечника", эта – самая незначительная. Здесь вы можете доверить сделку кредитному брокеру, в этом случае получите полный объем информации.

Или можно самостоятельно обратиться в несколько банков, чтобы узнать о требованиях к заемщикам. Если вам отказал именно тот банк, на кредит в котором вы так рассчитывали, то можете повременить полгода и снова обращаться: как только ситуация в нашей экономике улучшится, рынок кредитного предложения оживет. Здесь время играет на вашей стороне, так что надо просто выучиться ждать.

Привычные риски

Перечисленными рисками далеко не исчерпывается список опасностей, которые сегодня грозят "ипотечникам". По-прежнему актуальным остается совет внимательно читать договор. Кризис – время сложное: активизировались мошенники самых разных уровней. "Следует быть внимательными и с привычными рисками – следить за оформлением документов при заключении сделки купли-продажи квартиры, вовремя продлевать договор страхования квартиры и внимательно выполнять требования своего кредитного договора", – продолжает тему вице-президент Собинбанка Павел Ильин. Соблюдение условий банка – залог того, что в случае непредвиденной трудной ситуации он пойдет вам навстречу: поможет реструктурировать кредит или конвертировать его в другую валюту.

Эксперты в своих рекомендациях идут еще дальше. "Лучший совет в текущий момент – не брать кредит, отложив приобретение недвижимости на более позднюю перспективу, – заявляет аналитик ИК "ФИНАМ" Юлия Голышева. – Заемщику следует реально оценивать свою кредитоспособность, перспективы сохранения места работы и трудоустройства в случае его потери, изменение семейного положения (например, жена ушла в декрет), дополнительный заработок и другие факторы".

Лучше всего заем получать в рублевом выражении, поскольку сохраняется вероятность продолжения процесса девальвации национальной валюты. Уменьшению размера ежемесячных платежей банку способствуют "белая" зарплата, работающая супруга (тоже с "белой" зарплатой), а также несколько поручителей. Больший срок кредита (20 лет вместо 10, допустим) и высокий размер первоначального взноса, в идеале около 50%, безусловно, скажутся положительно на возможности сотрудничества с банком. "При сумме кредита в размере 3 млн. рублей семье потребуется ежемесячно отчислять порядка 55-70 тысяч рублей, в зависимости от срока и ставки кредита, – подсчитывает Юлия Голышева. – С учетом того, что ежемесячный платеж не должен превышать 60% от совокупного дохода семьи, то, в идеале, семейный доход должен составлять порядка 100 тыс. рублей, чтобы не испытывать дискомфорта".

Что касается антикризисных мер, то их уже разработало АИЖК, предоставившее возможность реструктуризации задолженности на льготных условиях. Учитывая, что условия реструктуризации достаточно жесткие, попадают под них далеко не все должники, следует обратиться в свой банк как можно скорее с описанием сложившейся ситуации при первом же возникновении проблем и вместе искать решение.

Источник: www.credit.ru