Более года прошло с тех пор, как в России начал действовать федеральный закон 214-ФЗ, который кардинально изменил правила долевого строительства. С 1 июля 2019 года застройщики потеряли возможность использовать деньги дольщиков на стадии строительства объекта: теперь эти средства лежат нетронутыми на счетах эскроу до тех пор, пока дом не сдадут в эксплуатацию. Строительные компании, в свою очередь, теперь должны либо искать инвестора, либо вкладывать в проект собственные средства, либо брать финансирование под проект в банке.
-
Застройщики: выжили гибкие и сильные - Банки в поисках новых продуктов и предложений
- Эскроу: защищают или нет?
- В работе «круглого стола» приняли участие:
- Щербакова Елена - заместитель коммерческого директора ООО «МОСКОВСКАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ», Застройщик МСК, г. Ростов-на-Дону
- Коротова Марина Валериевна - коммерческий директор, Застройщик ВДК (группа компаний Хамина), г. Воронеж
- Назарова Ольга Сергеевна - финансовый директор, Застройщик ННДК,
- г. Нижний Новгород
-
Манякина Елена Витальевна - менеджер Управления торгового финансирования и документарных операций Волго-Вятского Банка ПАО Сбербанк
Першина Екатерина Андреевна - директор отдела проектного финансирования, Банк Дом.РФ
Миннигалеева Марина Анатольена - директор по развитию крупного корпоративного бизнеса Филиала Приволжский Банка Открытие - Ногуманова Гузель Маратовна - начальник отдела финансирования недвижимости Волго-Вятского Банка ПАО Сбербанк (Татарстан)
Власти пообещали мягкий переход на новые правила, и буквально недавно количество объектов, которые строятся с использованием эскроу, превысило количество объектов, которые строятся «по-старому» — с непосредственным вливанием денег дольщиков.
Жизнь изменилась и у застройщиков, и у банков: они учатся работать и сотрудничать друг с другом в новых реалиях. И, конечно, изменилась жизнь тех, кто покупает жилье на стадии строительства: возможно, через некоторое время категория «обманутый дольщик» действительно перестанет существовать в российской действительности.
Во время Zoom-конференции эксперты банковской и строительной сфер рассказали BankNN о прохождении переходного периода, своих проблемах, удачах и ожиданиях в данном контексте.
Застройщики: выжили гибкие и сильные
Не секрет, что за последний год ряды застройщиков серьезно поредели. Многие компании оказались не готовы работать в новых условиях. Но те, кто заранее стал менять подход к работе и был готов к трудностям, продолжают успешно строить.
Коммерческий директор компании «ВДК» (г. Воронеж) Марина Коротова отметила, что в русском менталитете есть одна черта — ждать, что тебе что-то свалится с неба, как в сказке про Золотую рыбку. В бизнесе, по мнению Коротовой, этого быть не должно.
Марина КоротоваКоммерческий директор компании «ВДК» (г. Воронеж)Люди, ведущие честный бизнес, подстроятся под любые реалии. Эта система выдавила тех, кто под реалии подстроиться не смог. Просто не бывает ничего — да, сложности есть, но это объективно. Мы как работали, так и работаем, однако наша компания кредитовалась в банках и до введения проектного финансирования — нас и раньше контролировали банк и Госстройнадзор.
Финансовый директор компании ННДК (г. Нижний Новгород) Ольга Назарова рассказала, что они изменений даже не почувствовали, потому что и раньше использовали проектное финансирование в банке, чтобы не ставить график строительства в зависимость от продаж.
Ольга НазароваФинансовый директор компании ННДК (г. Нижний Новгород)Мы видели разные ситуации по продажам — и когда все квартиры распродавались буквально сразу, и когда к концу строительства была продана только треть. Поэтому всегда была установка иметь «кредитное плечо». Мы открывали в банках кредитные линии, но иногда ими даже не приходилось пользоваться.
Сроки запуска новых проектов, по словам Назаровой, у них с введением новых правил не изменились: нескольких месяцев достаточно, чтобы подготовиться к выходу на площадку.
Банки в поисках новых продуктов и предложений
Крупнейшие банки России сегодня активно работают над созданием максимально удобных и выгодных условий для сотрудничества с застройщиками. По словам экспертов банковской сферы, они практикуют индивидуальный подход к каждому клиенту и подробно разъясняют представителям бизнеса нюансы работы с эскроу.
Директор по развитию крупного корпоративного бизнеса Филиала Приволжский Банка Отрытие Марина Миннигалеева отметила, что проектное финансирование и эскроу нужно четко разделять: чтобы получить первое, застройщик должен соответствовать ряду требований, а со вторым всё значительно проще. Более того, некоторые могут строить без эскроу (если квартиры будут продаваться уже после окончания строительства) или открывать эскроу, но не брать проектное финансирование (строить на собственные средства или деньги инвестора).
Что касается, кредитования, то наиболее комфортные условия — у групп компаний: отдельная компания может брать проектное финансирование под гарантии группы, в которую входит.
Застройщику это дает определенную свободу действий: юрлица из группы могут кредитоваться в разных банках под разные проекты.
Марина МиннигалееваДиректор по развитию крупного корпоративного бизнеса Филиала Приволжский Банка Открытие
Екатерина Першина, глава отдела проектного финансирования Банка ДОМ.РФ, отметила, что условия кредитования разных застройщиков в одном банке могут отличаться — они зависят от региона, класса жилья, локации, маркетингового поля.
Однако есть единые критерии оценки проекта, они одинаковы для всех застройщиков — в первую очередь, запас прочности проекта.
Екатерина ПершинаГлава отдела проектного финансирования Банка ДОМ.РФ
В банках тем временем расширяется выбор продуктов, которые предлагаются застройщикам: например, еще до вхождения в проектное финансирование компания может взять бридж-кредит, чтобы купить права на землю, оформить разрешительную документацию — в общем, подготовиться к выходу на строительную площадку.
Глава отдела финансирования недвижимости Волго-Вятского Банка ПАО Сбербанк (Татарстан) Гузель Ногуманова рассказала, что на данный момент разрабатывается продукт для низколиквидных площадок. Сейчас многие застройщики уходят из крупных городов в районы, и там это может быть востребовано. По словам экспертов, в ближайшее время представители строительного бизнеса могут рассчитывать на новые интересные предложения от банков.
Компании из регионов, в свою очередь, сетуют на то, что лишь в нескольких банках есть штатные специалисты для проведения строительной экспертизы перед предоставлением кредита под проект. Большинство кредитных организаций предлагают застройщикам решить этот вопрос за свой счет.
Ольга НазароваФинансовый директор компании ННДК (г. Нижний Новгород)В итоге в регионах появляются банки-монополисты в сфере предоставления проектного финансирования.
Эскроу: защищают или нет?
Покупателей жилья в строящихся домах беспокоит главный вопрос: действительно ли счета эскроу защитят их от обмана? Ответ экспертов неоднозначный: и да, и нет.
С одной стороны, гарантии того, что дом обязательно будет достроен, счета эскроу не дают. Несмотря на контроль со стороны банка, застройщик может и сорвать сроки, и обанкротиться. Но даже если это случится, деньги на эскроу не пропадут, то есть дольщик как минимум останется со своими средствами.
Если объект не введен в эксплуатацию в назначенный срок и соответствующие документы не предоставлены в банк, через 6 месяцев счета эскроу автоматически раскрываются — деньги возвращаются физическим лицам, даже если договора долевого участия не расторгнуты.
Гузель НогумановаГлава отдела финансирования недвижимости Волго-Вятского Банка ПАО Сбербанк (Татарстан)
Она подчеркивает, что банки в этой ситуации тоже рискуют, поэтому будут тщательно следить за тем, как реализуются кредитуемые ими проекты.
Кроме того, в нынешнем законодательстве есть серьезный недостаток: если банк, в котором открыты счета эскроу, «лопнет», то максимальная страховая выплата дольщикам составит 10 миллионов рублей.
Ольга НазароваФинансовый директор компании ННДК (г. Нижний Новгород)Это серьезная сумма для регионов, но не для Москвы или Санкт-Петербурга.
По итогу все эксперты сошлись во мнении, что количество рисков для дольщиков после введения новых правил долевого строительства действительно сократилось, а строительный рынок и банковская сфера России сейчас переживают период, который, скорее всего, изменит их кардинально.
