Ипотека

О сущности ипотеки, параметрах ипотечного кредита и этапах ипотечной сделки рассказывает Потапов Александр Александрович, генеральный директор ЗАО "Волжский ипотечный дом".

Banknn.ru: Лет пятнадцать назад слово "ипотека" знали только специалисты, а сегодня оно прочно вошло в нашу жизнь. Но, несмотря на частое упоминание, еще многие люди не осознают, что такое ипотека или ипотечный кредит…

Потапов А. А.: Ипотечное кредитование – один из наиболее эффективных способов улучить жилищные условия или приобрести свое первое жилье. В экономике целых государств ипотека играет ведущую роль, в том числе таких развитых государств как США, ведущих стран Европы и прочих. В нашей стране, несмотря на бурный рост ипотечного кредитования, ипотека пока находится в самом начале своего развития. Роль ипотеки в экономики страны пока очень мала.

Ипотека - это залог имеющейся или приобретаемой недвижимости под выдаваемый кредит. При этом залог, служащий основанием данного кредита, не передается кредитору, а остается в собственности должника. Заложенное под ипотеку имущество запрещено без согласия кредитора продавать, переоформлять на другое лицо до полного погашения кредита и всех процентов по нему.

Banknn.ru: Какие параметры следует учитывать, принимая решение взять ипотеку?

Потапов А. А.: Преимущественно следует оценивать три основных параметра: стоимость квартиры, наличие собственных средств и наличие определенных доходов, которые позволят оплачивать кредит в течение срока, на который его планируется брать. Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит, начинающийся обычно от 10-20 лет. Дело в том, что наиболее оптимальные суммы платежа и соотношение в платеже средств, направляемых на оплату суммы основного долга и начисление процентов, рассчитаны исходя из 15 лет. Однако существует возможность получить ипотечный кредит как на срок 3-5 лет, так и до 30 лет. Большое значение в данном случае имеет возраст заемщика. Банки зачастую ограничивают срок кредита моментом наступления пенсионного возраста заемщика.

Banknn.ru: Насколько сложно получить сегодня ипотечный кредит? Какие документы необходимы, и, главное – какая зарплата требуется, чтобы кредит был одобрен банком?

Потапов А. А.: Все зависит от того, в какой банк Вы обратились. У каждого финансово-кредитного учреждения существуют свои традиции одобрения заемщика, что определяется как стратегией развития банка в целом, так и отдельными оперативными решениями, прежде всего, в рамках управления рисками банка. Как правило, есть вариации в количестве требуемых личных данных, но следует иметь в виду, что надо быть готовым предоставить все документы, которые, выражаясь бытовым языком, у каждого лежат в серванте. Конечно, может понадобиться и другая информация (копия трудовой книжки, справка о доходах и т.д.). Это те данные, которые позволяют создать в восприятии банка положительный образ заемщика и повысить шансы последнего на получение ипотечного кредита. Как правило, банки принимают во внимание как официальный, так и неофициальный доход. Неофициальный доход может быть зафиксирован в самостоятельных декларациях на бланках банка; в справке по форме банка, которая заполняется работодателем; других документах, подтверждающих оборот денег по счету, и т.д. Такова практика многих банков, учитывающих реалии современной российской экономики.

Обычно финансово-кредитные учреждения берут в расчет, что ежемесячный платеж по ипотечному кредиту не должен превышать 50% дохода заемщика (или совокупного дохода заемщика и созаемщика/созаемщиков). Например, чтобы получить кредит в 1 миллион рублей на 15 лет под ставку 11-12%, следует иметь в виду, что ежемесячный платеж будет составлять порядка 11 тысяч рублей. Следовательно, доход заемщика должен начинаться от 22 тысяч рублей за вычетом налога.

Banknn.ru: Много ли времени занимает процесс принятия решения банком об одобрении ипотечного кредита?

Потапов А. А.: От пятнадцати минут до недели. Но традиционно - 2-3 дня. Пятнадцать минут – это уже принятие решения через применение скоринговой технологии. Недостаток такого подхода в излишней формальности, поскольку кредитоспособность потенциального заемщика оценивает компьютер. Машина в процессе "принятия решения" обращается к существующей сегодня общей российской базе кредитных историй всех заемщиков. При этом если с ее "точки зрения" у человека обнаруживаются какие-либо финансовые или социальные «дефекты», которые на самом деле могут оказаться незначительными, будет принято решение об отказе в выдаче кредита. В этом, пожалуй, основной недостаток быстрой оценки заемщика и скоринговой системы. Более того, клиент, получивший отказ, приобретает в глазах других банков своего рода "черную метку", которая снижает его шансы на одобрение каких-либо кредитов вообще. Но банки не заинтересованы терять клиентов, поскольку ипотека - всегда внушительная сумма. Большинство финансово-кредитных учреждений предпочитают вести с потенциальными заемщиками «живой диалог», при определенных вопросах идти навстречу, учитывая индивидуальные особенности каждого обратившегося за кредитом.

Banknn.ru: Какую ставку Вы порекомендовали бы заемщикам: фиксированную или плавающую?

Потапов А. А.: Плавающая ставка – всегда риск, поскольку и специалисты, бывает, с большим трудом разбираются в ситуации на рынке. Фиксированную же ставку банкам теперь законодательно запретили повышать даже в случае кризиса. Разумеется, она не будет и снижаться, однако уже в ее стабильности есть определенность. Человек точно знает, на протяжении какого времени сколько должен платить. Кроме того, если рассчитывать, что доходы заемщика со временем будут расти, то и размер доли платежа по ипотечному кредиту в общей сумме доходов уменьшится.

Заполните заявку на ипотеку в банки Нижнего Новгорода.

Вы можете задать эксперту интересующий Вас вопрос по данной теме при помощи формы ниже.