Коммунальная сфера — одна из самых проблемных для потребителей и с точки зрения качества услуг, и в вопросах прозрачности и понятности взаимодействий с управляющими компаниями. Нижегородцы жалуются, что не могут добиться от ДУКов качественной работы, а претензии в разные ведомства не приносят никакого результата. Как заставить ДУК работать, куда жаловаться и как сменить управляющую компанию?
Жители одного из домов Московского района Нижнего Новгорода не первый год борются с управляющей компанией, которая обслуживает здание, сетуют, что организация работает спустя рукава, от этого общее имущество разрушается и приходит в негодность.
Зато в квитанциях появляются непонятные суммы, приписываются завышенные задолженности. Мы неоднократно обращались в Госжилинспекцию и прокуратуру с просьбой провести проверку, но получаем отказы.
Лора Борисовна.Нижегородка
Ситуация, к сожалению, типичная и не только для Нижнего Новгорода. К работе ДУКов у собственников жилья всегда масса претензий. Как грамотно решать такие вопросы? Разбираемся вместе с юристом, экспертом в сфере недвижимости Еленой Никоненковой. По ее мнению, нужно разделить проблему на две составляющие — ненадлежащее содержание общего имущества и неправильные начисления в расчетных документах.
Контролировать придется самим
По Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, общее имущество в жилом здании должно содержаться по требованиям законодательства РФ. В п. 10 есть четкий перечень действий, необходимых для содержания общего имущества в надлежащем состоянии. Дом должен быть безопасен для жизни и здоровья жильцов и доступен для собственников, имущество должно быть сохранно. Нужно также поддерживать архитектурный облик дома и постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, а также соблюдать права жильцов и т. д.
В п. 13 указано, что управляющая компания обязана регулярно проводить осмотры общего имущества и фиксировать результаты в журнал, а собственники вправе ознакомиться с результатами осмотра и решить на общем собрании, проводить ли текущий ремонт, а также утвердить перечень услуг и работ, размер их финансирования.
ДУК должен ежегодно отчитываться перед собственниками (п. 11 ст. 162 ЖК РФ). Годовой отчет — это основной документ, который издают в рамках деятельности ДУКа за подписью руководителя организации. До 1 апреля каждого года управляющая компания должна опубликовать отчет о своей работе за год Государственно-информационной системы ЖКХ. Копию могут также выложить на официальном сайте ДУКа.
Важная информация в годовом отчете:
- что из запланированного сделано с подробным обоснованием расходов,
- сколько денег осталось,
- на что их потратить в этом году.
— Если жильцы хотят контролировать работу ДУКа системно, стоит провести ревизию решений общего собрания собственников помещений, при необходимости принять более «качественные» решения, отследить отчеты, составить/фиксировать перечень сделанного/несделанного и претензий за прошлый год. Затем можно уже пожаловаться в ГЖИ, прокуратуру и в суд, чтобы взыскать неосновательное, если работы не выполнили или сделали что-то некачественно, или чтобы заставить предпринять какие-то работы, — советует юрист. — Всё это требует планомерности, а собственники не хотят этим заниматься, вот ДУКам и сходит с рук некачественная работа. Мы все занимаемся попустительством за свои же деньги.
Куда уходят деньги?
С 2019 года размер платы за содержание общего имущества определяет общее собрание собственников помещений в доме. При этом ДУК вправе предлагать размер платы за 30 дней до проведения общего собрания. По словам эксперта, предложение должно содержать расчет тарифа и его обоснование. Если он больше, чем минимальный тариф, установленный органами власти, то управляющая организация обязана объяснить, почему тариф превышен — сколько стоит каждый вид работ и услуг, которые собирается оказывать ДУК. Проект тарифа должны разместить на информационных досках у каждого подъезда.
ДУК должен вести учет платы (кто платит за ЖКУ, а кто нет), его прямая обязанность — правильное и своевременное распределение средств по лицевым счетам. Если есть расхождения по размеру оплаты и срокам оприходования (разнесения по лицевым счетам) денег, эти случаи нужно документально фиксировать, запрашивать сверки расчетов и выписки движения по лицевому счету, а затем жаловаться на действия/бездействия ДУКа.
Как наказать ДУК?
За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей управляющие компании несут ответственность в рамках Постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».
Административная ответственность наступает, если:
- нарушены санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации жилых помещений (ст. 6.4 КоАП), питьевой воде (ст. 6.5 КоАП РФ);
- нарушены требования по содержанию и текущему ремонту дома (ст. 7.22 КоАП РФ);
- нарушены нормативы обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23 КоАП РФ);
- нарушены правила осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (ст. 7.23.3 КоАП РФ).
- не выполнено в срок законное предписание (постановления, представления, решения) надзорного органа (ст. 19.5 КоАП РФ).
- нарушены требования законодательства о передаче технической документации на многоквартирный дом и других, связанных с его управлением документов (ст. 7.23.2 КоАП РФ).
Привлекать ДУКи к административной ответственности могут ГЖИ и Роспотребнадзор. Уголовная ответственность может наступить, например, по ст. 215.1 УК РФ «Прекращение или ограничение подачи электрической энергии либо отключение от других источников жизнеобеспечения», либо по ст. 165 УК РФ за причинение материального ущерба путем злоупотребления доверием. Не стоит забывать и о гражданско-правовой или финансовой ответственности, когда ДУК нанес убытки собственникам.
— Жаловаться нужно в первую очередь в Госжилинспекцию. Имеет смысл привлекать грамотного юриста, поскольку по формальным основаниям жалобы могут оставить без внимания или отказать в привлечении к ответственности из-за недоказанности обстоятельств, — резюмирует Елена Никоненкова. — Можно жаловаться и в прокуратуру, как орган общего надзора за соблюдением законодательства, важно, чтобы жалобы были обоснованными. И ГЖИ, и прокуратура могут проверить, не нарушены ли права собственников в части расходования денег. Но и жильцы вправе на общем собрании принять решение об аудиторской проверке отчета ДУКа. Если компания отказывается предоставить отчет и финдокументацию, то собственники имеет право потребовать их через суд.
Как сменить управляющую компанию?
Принято считать, что уйти от нерадивой управляющей компании, которая вас не устраивает, очень трудно, но, по словам юриста, процедура смены ДУКа — процесс не столько сложный, сколько требующий ответственности со стороны собственников.
Жильцам дома нужно:
- оpгaнизoвaть oбщee coбpaниe собственников и принять peшeниe o pacтopжeнии дoгoвopa c ДУКом (дождаться, когда закончится срок договора, или расторгать действующий);
- уведомить об этом компанию;
- оpгaнизoвaть ТСЖ или пepeдaть дoм в yпpaвлeниe дpyгoй opгaнизaции.
Проштудируйте договор — есть ли в документе особые условия расторжения или перезаключения. В этом случае действует общее правило: если собственники не заявят о прекращении договора к дате окончания срока или заранее, он автоматически продлевается на такой же срок и на тех же условиях.
Досрочно расторгнуть договор можно, если:
- это прямо указано в договоре;
- ДУК не выполняет (или нарушает) его условия;
- жители решили сменить способ управления домом.
— Правда, в законе не говорится, за какие нарушения можно отказаться от договора с домоуправляющей компанией, а за какие — нет. Очевидно, что эти нарушения должны быть существенными. И их нужно фиксировать, как и ваши жалобы и ответы ДУКа на претензии, чтобы в комплексе признать работу коммунальщиков неудовлетворительной. Но помните, что ДУК так вправе оспаривать ваши действия в суде, — подчеркнула эксперт.
Пример существенных нарушений ДУКа:
- не заключены договоры на обеспечение дома ресурсами, например, на водоснабжение или теплоснабжение.
- не проведены испытания на прочность и плотность узлов ввода и систем отопления, промывка и регулировка систем отопления.
- У ДУКа есть долг перед ресурсоснабжающими организациями при условии оплаты со стороны собственников.
- Не выполнены правила аварийно-диспетчерского обслуживания (приёма заявок, сроков устранения проблем, контроля качества и сроков и т. д.).
3 особых случая досрочного расторжения договора с ДУКом:
- Если управляющая компания назначена на открытом конкурсе. Закон разрешает: до окончания каждого года со дня заключения договора собственники вправе отказаться от работы в этой компанией, достаточно найти замену и проголосовать на общем собрании собственников за прекращение старого договора и заключение нового, с другой организацией.
- Если ДУК лишился лицензии.
- Если общее собрание собственников по выбору ДУК проведено с нарушениями законодательства.
— Формально собственники в любой момент могут отказаться от услуг домоуправляющей компании, но судебная практика по этому вопросу очень противоречива. Чтобы сменить ДУК, необходимы тщательное оформление документов, активная инициативная группа собственников и ответственное отношение остальных жильцов, — резюмирует юрист.
