Обратная ипотека – сравнительно новый продукт на финансовом рынке, получивший распространение пока только в США и Европе. О необходимости введения обратной ипотеки в нашей стране разговоры на государственном уровне ведутся не первый год, но до сих пор завершаются только предложениями создания тестового режима на ограниченных территориях. Однако вряд ли стоит говорить, что у нас этот финансовый инструмент не приживется. Следовательно, понимать его необходимо.
В странах своего распространения обратная ипотека является мощным банковским продуктом, который помогает пенсионерам улучшить качество своей жизни. Суть обратной ипотеки в том, что пенсионер получает банковский кредит под залог имеющегося жилья, однако при этом продолжает жить в своем доме/квартире. В общем случае обратный ипотечный кредит выглядит так: собственник закладывает свое жилье и начинает получать от кредитора деньги по определенной схеме (например, в виде периодических платежей). Эти платежи образуют сумму основного долга. Начисляемые проценты также прибавляются к основному долгу, погашать такой кредит не надо.
При наступлении определенного заранее оговоренного события кредитор обращает взыскание на залог и из вырученных денег погашает кредит. Оговоренным событием, позволяющим кредитору обратить взыскание на залог, обычно являются смерть владельца или его переезд в дом престарелых, а также истечение срока кредитования, если кредит был срочным. Помимо этого, кредитор имеет право обратить взыскание на залог в случае "дефолта" заемщика. Дефолтом в этом случае являются такие обстоятельства, как возникновение задолженности по налогам на недвижимость, отсутствие страховки на заложенную недвижимость, ненадлежащее техническое состояние залога.
Чтобы получить обратную ипотеку, физическое лицо заключает договор с банком. Тот, в свою очередь, проводит оценку собственности, которой владеет заемщик и назначает максимальную сумму кредита, на которую может рассчитывать заемщик. Выплата кредита происходит после продажи квартиры, после смерти заемщика. В том случае, если сумма, вырученная от продажи собственности недостаточна, разницу между ценой продажи и размером кредита компенсирует государство. Кредит под залог своей собственности может быть выплачен единоразово либо равными ежемесячными выплатами. Обратная ипотека с ежемесячными выплатами, при сохранении за заемщиком права на проживание в квартире похожа на распространенную в Германии схему продажи жилья с сохранением права пожизненного пользования жилплощадью на основе договора личного найма.
Таким образом, обратная ипотека по сути является "монетизацией" собственного жилья, при которой пенсионер имеющиеся у себя жилые квадраты "конвертирует" в деньги. При этом в разных странах условия возврата обратного ипотечного кредита различаются. Бывают случаи, когда банк имеет право продать заложенное имущество, однако это крайне редкое явление. В подавляющем большинстве таких программ заёмщик застрахован от изъятия собственности до тех пор, пока в заложенной квартире проживает хотя бы один из зарегистрированных родственников, а также в течение всего времени, пока заёмщик своевременно уплачивает коммунальные расходы и иные платежи, в т.ч. страховые. Обратная ипотека невыгодна для наследников, поскольку ежемесячные платежи по обратной ипотеке, получаемые заёмщиком, составляют большую часть стоимости квартиры или даже превосходят её, что, в свою очередь, уменьшает размер наследуемого имущества или вовсе сводит его к нулю.
Существует несколько типов обратных ипотечных кредитов.
- Срочный – такой кредит обеспечивает заемщику серию ежемесячных платежей в течение оговоренного срока, обычно 3-10 лет. По окончании срока или в случае смерти заемщика, если она наступила до окончания срока кредита, кредитор получает основной долг, проценты и, если такое предусмотрено договором, часть стоимости дома и/или прироста цены. Ежемесячные платежи определяются исходя из лимита и срока кредитования и процентной ставки, по которой предоставляются средства.
- Бессрочный – аналогичен срочному кредиту, рассчитывается на срок до достижения заемщиком возраста 100 лет.
- Пожизненный – по такому кредиту заемщик получает деньги на протяжении всей жизни, независимо от того, продолжает ли он жить в доме или покинул его (например, переехал в дом престарелых).
Для банка обратный ипотечный кредит – это всегда кредит с ограниченным регрессом. Если в момент реализации залога стоимость обеспечения будет ниже стоимости задолженности, банк понесет убытки. Поскольку при этом виде кредитования задолженность все время растет, такой сценарий более вероятен, чем при обычном кредитовании. Для некоторых случаев существует специальное ипотечное страхование, т.е. убытки будут погашены страховой компанией, но это повышает стоимость кредита для заемщика. Варианты кредитов, позволяющие банку при погашении получить долю общей стоимости и/или прироста стоимости недвижимости, могут повысить доходность этого вида кредитования и cкомпенсировать потери по портфелю таких кредитов, но с точки зрения заемщика (или его наследников) выглядят несправедливыми, если обращение взыскания на залог наступило гораздо раньше, чем ожидалось, и несут для банка риск судебных разбирательств.
Помимо общих проблем с долгосрочным прогнозированием цен на недвижимость существует и проблема цены конкретной квартиры. Т.к. хозяева квартиры – пожилые люди с ограниченными доходами, у них может не быть ни физических, ни материальных возможностей поддерживать квартиру в должном состоянии, не говоря уже о том, чтобы модернизировать ее. Поэтому когда эта квартира будет выставлена на продажу, цена ее может сильно отличаться от "рыночной".
В этом виде кредитования совершенно другой смысл имеет термин "обслуживание кредита". Если при обычном кредитовании обслуживание заключается в сборе и обработке платежей и работе с заемщиками, задерживающими платежи, то в случае обратной ипотеки функция обслуживания заключается в отслеживании состояния жилья и его владельцев. Прежде всего, кредитор должен следить за тем, чтобы владелец вовремя платил налоги и другие обязательные платежи и продлевал страховку. Задолженность по налогам и непродление договора страхования являются «событиями дефолта», позволяющими банку обратить взыскание на залог до истечения срока договора. Ухудшение состояния здоровья заемщика также может быть одним из событий, предусмотренных кредитным договором в качестве причины, по которой он может быть расторгнут. Очевидно, что функция обслуживания в данном случае является совершенно непрофильной для финансовой организации, и создание обслуживающего подразделения в банке было бы малоэффективно со всех точек зрения.
Специалисты отмечают, что в России, где доходы большинства пенсионеров ниже официального прожиточного минимума, подобный инструмент мог бы стать подспорьем для пожилых людей, однако ряд факторов может отрицательно сказаться на его продвижении. Самые очевидные из них – это ограниченная информация о ценах на жилье и неготовность судебной системы к разрешению споров, связанных со сложными финансовыми продуктами. Отсутствие не только длительной истории, но и просто достоверной информации о текущих ценах на жилье, которой в других странах является индекс регистратора, публикуемый по зарегистрированным сделкам, повышает неопределенность прогнозов. Это означает, что банки при расчете обратного кредита будут использовать максимально консервативные оценки, и выплаты по такому кредиту будут относительно небольшими.
Источники:
