Долгожданная квартира приобретена. Ипотечный кредит выплачивается. Заемщику банка кажется, что все уже прекрасно. Так и есть, но пока это состояние неокончательное, поскольку пока Вы выплачиваете кредит, Вы по-прежнему ответственны перед банком. В каких именно вопросах мы поинтересовались у Анны Пантелеевой – Регионального директора банка DeltaCredit в Нижнем Новгороде.
Ваnknn.ru: Можно ли сдать в аренду/продать квартиру, купленную с помощью ипотечного кредита?
Анна Пантелеева: Всегда советую уточнять наличие той или иной возможности с банком "на берегу", т.е. до подписания кредитного договора. Некоторые банки категоричны в этом вопросе, другие с первого взгляда достаточно лояльны, но в обязательном порядке фиксируют в кредитном договоре некоторые ограничений, например такие как:
- "Не передавать квартиру в последующую ипотеку"
- "Сдавать квартиру в найм на срок не более 1 (одного) года"
- "Регистрировать в квартире третьих лиц на срок не более 1 (одного) года, членов своей семьи (супруга(у), родителей, детей) без ограничения срока"
- "И при этом УВЕДОМЛЯТЬ КРЕДИТОРА об этих действиях, в течение определенного времени (обычно это нужно делать в пределах 1 месяца) с момента их совершения, а также предоставить документы, подтверждающие исполнение этих условий".
Есть и другая категория банков, которым абсолютно все равно, кто будет проживать в купленной в кредит квартире, их логика такова: главное, чтобы вовремя поступали платежи по кредиту, остальное значения не имеет.
Самый важный этап, который проходит любой заемщик – это выбор банка с которым ему придется, идти «плечом к плечу» не один год. Заемщику важно чтобы банк был оперативным и гибким, а если рядом такой партнер, то можно найти компромисс в любом вопросе.
Ваnknn.ru: Что происходит с ипотечной квартирой, если заемщик не может погашать кредит?
Анна Пантелеева: Давайте порассуждаем логически. Квартира является предметом залога, т.е. она выполняет обеспечительную функцию по вашему кредиту. Если заемщик попал в сложное финансовое положение, то клиентоориентированные банки предложат ему различные программы «помощи» (программы по реструктуризации ипотечного кредита). Эти программы дают возможность погашать меньшую сумму ежемесячно, чем изначально определено кредитным договором. Если же клиент воспользовался такой программой, но есть понимание, что финансовое положение не улучшается, то квартира в этом случае может быть продана самостоятельно заемщиком по рыночной цене. Только сначала нужно обязательно получить письменное разрешение от банка, этот документ позволит избежать проблем при государственной регистрации последующей сделки. Бывают случаи, когда заемщик хорошо понимает, что не может платить, но при этом не предпринимает никаких усилий и не идет на контакт с банком. В таких ситуациях возможны судебные процессы, исполнительное производство, после чего далее квартира может быть продана по рыночной цене с публичных торгов (это возможно только по решению суда). Деньги от продажи квартиры в первую очередь пойдут на погашение кредита, а остальная оставшаяся сумма вернется заемщику. Цены на недвижимость постоянно растут, так что даже если заемщик и стал должником, то за счет того, что стоимость квартиры значительно выросла по сравнению с тем, когда он брал кредит - даже в случае продажи квартиры с торгов он, скорее всего, получит на руки немаленькую сумму. Возможно, оставшихся после продажи квартиры денег хватит на то, чтобы купить жилье меньшей площади, ведь это может быть временный период в жизни, главное - никогда не опускать рук. В последнее время все чаще заемщики продают свои квартиры не из-за финансовых проблем, а потому что хотят покупать более качественное жилье. То есть речь идет именно об улучшении жилищных условий с помощью того же кредита.
Ваnknn.ru: Каковы правила досрочного погашения ипотечного кредита?
Анна Пантелеева: Условия досрочного погашения должны быть прописаны в кредитном договоре. Первое и важное правило грамотного заемщика – внимательно читать весь кредитный договор.
Ранее Банки ограничивали заемщика в досрочном погашении, для чего применялся мораторий на досрочное погашение ипотечных кредитов, установление штрафов за досрочное погашение, а также ограничение минимальных сумм досрочного погашения. Мораторий в России в среднем составлял от трех месяцев до одного года, тогда как за рубежом – от года до пяти лет.
Штраф за досрочное погашение кредита ранее был нормальной практикой. Опыт этой расплаты показывает: досрочное погашение всего кредита – даже с уплатой штрафов – заемщику выгоднее, чем просто выплата ежемесячных платежей по графику. Если полностью заемщик не планирует гасить кредит раньше срока, необходимо подсчитать, что принесет большую выгоду – уплатить штраф или отложить внеплановые платежи.
1 ноября прошлого года вступили в силу поправки в Гражданский кодекс, касающиеся досрочного погашения кредитов. Федеральный закон от 19.10.2011 N 284-ФЗ подписал Президент Дмитрий Медведев, ранее его одобрили Госдума и Совет Федерации. Все банки заинтересованы, чтобы заемщик платил стабильно и долго. Сейчас средний срок жизни кредита в России составляет 7-10 лет. Давайте смотреть "правде в глаза", все банки не заинтересованы в досрочном погашении выданных кредитов. Но уже сейчас многие из них не взимают даже комиссии за выдачу кредита, а довольствуются суммами процентов за обозначенный срок кредита.
Теперь все ограничения сняты. Закон о досрочном погашении принят, и банки законопослушно внесли соответствующие изменения в условия кредитов и зафиксировали это в кредитных договорах. По новому закону заемщик должен не менее чем за месяц уведомить банк о своем решении выплатить сумму займа полностью или частично. Согласие банка больше не требуется. Воспользоваться этими правилами могут не только те граждане, которые будут оформлять новые займы, но и те, кто взял кредит раньше - пусть даже несколько лет назад, то есть закон имеет обратную силу.
Резюмируем, какие же шаги должен сделать заемщик:
а) Написать заявление в банк за несколько календарных дней до следующего ежемесячного платежа.
б) В дату, предусмотренную для осуществления плановых ежемесячных платежей внести заявленную/определенную сумму на свой счет.
В некоторых банках может быть установлена минимальная сумма, заявляемая ЗАЕМЩИКОМ к частичному досрочному возврату кредита, например, эта сумма может быть не менее 30,000.00 (тридцати тысяч) рублей.
В случае неосуществления ЗАЕМЩИКОМ досрочного исполнения обязательств по возврату суммы кредита в дату, указанную в уведомлении ЗАЕМЩИКА, уведомление аннулируется.
После осуществления ЗАЕМЩИКОМ частичного досрочного возврата кредита в соответствии с условиями договора КРЕДИТОР производит перерасчет ежемесячного платежа, исходя из нового Остатка ссудной задолженности по определенной формуле, а еще возможен и перерасчет срока возврата кредита и это обязательно должно быть прописано в кредитном договоре.
Банк может сам предложить погасить кредит досрочно. Это желание проявляется в случае, если заемщик недобросовестно исполняет свои обязательства по кредитному договору или оказывается неплатежеспособным и полностью прекращает выплаты по кредиту. Эта крайняя мера. Также одной из причин досрочного погашения может быть страховой случай. В зависимости от программы страхования, которую выбирает заемщик (может страховаться не только имущество, но жизнь и здоровье заемщика). Если наступает страховой случай, страховая компания гасит кредит полностью или частично.
При использовании материалов ссылка на banknn.ru обязательна
