26 августа 2021 года нижегородский портал BankNN.ru организовал мероприятие «Проектное финансирование: взаимодействие банков и застройщиков», на котором строительные компании и финансовые организации могли обсудить насущные проблемы совместной работы. Соорганизатором выступил портал ДОМОСТРОЙРФ.РУ.
Во вступительном слове руководитель проекта BankNN.ru Елена Киреева озвучила повестку мероприятия, а также представила основных участников.
В мероприятии приняли участие:
— Банки — ПАО «Сбербанк», ПАО «Альфа-Банк»
— Строительные компании: ГК «Столица Нижний», ГК «Каркас Монолит», ООО «Вереск», ГК «ННДК», СК «Высота», ООО «НИКИЩЕ», СЗ «Мой дом каменки», ООО «Три Эс Новый город» 3SGROUP, СЗ «ПСК», ООО «АРСЕНАЛ», ООО «Глобал Риэлти», ООО «Стеклоавтоматика строй», ООО Риэлторская Компания «Жилстрой-НН».
— Кадастровая палата Росреестра Нижегородской области
Основные аспекты проектного финансирования
Начальник управления Среднего бизнеса Альфа-Банка в Нижнем Новгороде Татьяна Пичужкина отметила ключевые факторы взаимодействия между застройщиками и банками.
Для банка:
— опыт застройщика;
— локация и концепция проекта;
— экономика проекта.
Для застройщика:
— уровень собственного участия;
— пополнение земельного банка;
— скорость выдачи траншей.
По стандарту застройщик участвует собственными средствами на 10–15%, однако возможна работа даже с нулевым участием в финансировании.
У Альфа-Банка комплексно построена продуктовая линейка для работы с застройщиками и их конечными клиентами, т. е. кредиты на приобретение земельных участков, непосредственно на строительство, а также ипотечные программы.
Банк входит в пятерку крупнейших в России по проектам со эскроу-счетами. Одобрены сделки на сумму более 230 млрд рублей с широкой географией покрытия от Калининграда до Новосибирска.
Финансовый директор ООО «ННДК» поинтересовалась тенденциями по условиям работы с застройщиками, а также возможностью изменения аванса при обновлении внешних условий.
Татьяна Пичужкина отметила, что в Альфа-Банке была проведена работа по сохранению лояльных условий для застройщиков даже в ущерб финансовым результатам кредитной организации. Банк готов фиксировать ставку по заемным средствам даже на длинные сроки, чтобы у строительной компании была возможность достоверно планировать свою финансовую нагрузку. Что касается вопросов авансирования, то оно может быть увеличено при обосновании экономической целесообразности такого шага.
Резюмируя своё выступление, Татьяна Пичужкина заявила о готовности Альфа-Банка работать по индивидуальным условиям с застройщиками. Банк России рекомендует кредитным организациям формировать стандартный перечень требований к строительным организациям, при этом со стороны регулятора присутствует понимание, что конечный список параметров работы должен оставаться за кредитным учреждением. Поэтому Альфа-Банк готов к взаимодействию с индивидуальным подходам.
Новые возможности появляются, но вопросы остаются
Начальник управления кредитования Нижегородского ГОСБ Никита Головко отметил, что один из самых острых вопросов взаимодействия с застройщиками — доля собственного участия при проектном финансировании. Стандартным в банке является требование в 15%, однако рассматриваются возможности снижения этой доли вплоть до нуля.
Линейка кредитных программ для застройщиков включает не только стандартные продукты, но и такие, как «Кредит под будущую прибыль» или «Проектный бридж» — финансирование проектных компаний и расходов на разработку разрешительной документации.
В рамках развития собственной экосистемы, Сбер готов предлагать застройщикам помощь в маркетинге, имеющихся технологиях, в т. ч. системе «Умный дом» и т. д.
Начальник юридического департамента ООО «Три Эс Новый город» 3SGROUP Кирилл Шпатов озвучил проблему проектного финансирования на микрорайон. Дело в том, что расходы на сети распределяются на весь микрорайон, и когда финансирование проектов ведется по отдельным домам, возникает сложность распределения данных расходов.
Никита Головко отметил, что в таких случаях предпочтительнее распределять эти расходы на первые очереди проектов при их поэтапной реализации.
Также в ходе дискуссии участники мероприятия коснулись сроков рассмотрения проблемных вопросов по проектам застройщика. Никита Головко рассказал, что за последний год удалось существенно сократить сроки решения возникающих вопросов, а принятие решений по проектам в регионе уже переходит в ведение местных отделений «Сбербанка», что также способствует ускорению принятия решений по клиентам.
Нехватка свободных собственных средств у застройщиков
Одним из самых дискуссионных вопросов в ходе мероприятия стала проблема нехватки свободных средств и сложности изменений лимитов финансирования. Как отметил финансовый директор строительной компании «Каркас Монолит» Сергей Маслов, в последние месяцы подорожание строительных материалов часто приводило к ситуациям, когда возникает потребность в увеличении финансирования порядка 5–10%. При этом эскроу-счета по проекту наполнены большей суммой, чем требуется застройщику, однако банки с большими сложностями согласовывают повышение лимитов.
Со стороны кредитных учреждений могут быть предложены варианты дополнительного кредитования, однако ставка по ним зачастую выше, чем установленная в проектном финансировании, что абсолютно невыгодно застройщикам.
Никита Головко отметил, что у других продуктов цели не идентичны с проектным финансированием, поэтому сложно предложить ставку ниже, однако вопросы действительно острые, и кредитная организация готова дальше работать над упрощением взаимодействия.
В Альфа-Банке отметили, что они сообщают застройщикам о состоянии наполнения эскроу-счета, а при выполнении прогнозных показателей банк готов к дополнительному финансированию практически в 100% случаев.
Новые возможности кадастрового учета
На мероприятии выступила начальник отдела кадастровых и землеустроительных работ Кадастровой палаты Росреестра Нижегородской области Вера Андреевских. Она рассказала, что самой большой проблемой по практике Кадастровой палаты является поэтапная реализация проектов любого вида, причем как образование земельных участков, так и ввод зданий и сооружений.
Кадастровая палата перед постановкой многоквартирных домов на учет на возмездной основе может провести аудит технической документации. Также внедрена новая услуга по выезду к заявителю для приёма и выдачи регистрационных документов, в т. ч. снятие обременений и ограничений. Использование новых услуг позволит застройщикам сэкономить как время, так и денежные средства.
Резюме
Отметим, что еще чуть более года назад застройщикам и банкам не приходилось общаться так тесно, т. к. проекты часто финансировались за счет дольщиков. У застройщиков возникают сложности формирования финансовой модели по стандартам банков, при этом кредитная организация консервативна в оценках проекта, а застройщик — оптимистичен.
В рамках проектного финансирования застройщик с банком могут выработать индивидуальный механизм взаимодействия с учетом особенностей каждого конкретного проекта.
Напомним, в формате круглого стола BANKNN.RU обсуждал, как изменится ипотека после пандемии.
Делимся полезной информацией
