Что происходит на рынке строящегося жилья в Нижнем Новгороде и велик ли риск затоваривания — в этом разбирались эксперты в сфере недвижимости, застройщики и представители банков 27 апреля на тематическом бизнес-завтраке. Событие, организованное порталом BankNN.ru, предоставило гостям возможность рассказать о финансовых продуктах своих компаний, поделиться результатами работы, а также задать вопросы и подискутировать.
Первым спикером встречи стал директор по развитию ООО «ЦИК» Сергей Филатов. Он представил подробный анализ рынка недвижимости за последний год в Нижнем Новгороде. Состояние на рынке строящегося жилья зависит от двух факторов — объема ввода новых квадратных метров и скорости их реализации.
За последний год, с прошлого апреля по нынешний март, на рынке недвижимости города появилось 306,3 тысячи кв.м жилья. Наряду с этим продано было 217,2 тысячи кв.м жилья. Объем предложения за обозначенный срок в Нижнем Новгороде увеличился на 89,4 тысячи кв.м, а средняя скорость продаж за месяц упала в 2,4 раза относительно аналогичного показателя прошлого года.
В итоге, сейчас складывается такая ситуация, что только на реализацию всех имеющихся нераспроданных остатков при текущих скоростях продажи уйдёт 26 месяцев. При этом каждый месяц на рынок выходят новые строящиеся объекты, увеличивая как общий объем предложения, так и сроки их реализации.
Пока мы не видим серьезного восстановления спроса и темпов продаж, можно сказать, что они лишь немного скорректировались относительно своего последнего минимума. Сейчас на рынок строящегося жилья выходит объем больше, чем этим рынком поглощается. Если ситуация в ближайшее время не изменится, существует серьезный риск затоваривания — пояснил Сергей Филатов.
При этом важно отметить, что если проводить более глубокий анализ, ситуация различается как в зависимости от районов города, так и от классов жилья. В своем анализе спикер ООО «ЦИК» использует деление на классы стандарт, комфорт, бизнес и элитный.
Сильнее всего увеличился объем нераспроданных остатков за последний год в Канавинском районе. Они выросли на 52 104 кв.м, что составляет 74% от общего объема текущих остатков в районе. При имеющихся средних скоростях продаж для реализации всего объема потребуется 72 месяцев, что в три раза выше данного показателя по городу. Но, важно отметить, что большой объем предложения появился в Канавинском районе в последние месяц (Гранд Квартал «Бетанкур», 17220 кв.м), то есть продажи по нему только стартовали и в расчете средних скоростей по району он еще не успел поучаствовать.
Вторым лидером по росту объема нераспроданных остатков за последний год стал Автозаводский район. Здесь они увеличились на 22 541 кв.м, что составляет 46% от общего объема остатков в районе. При имеющихся средних скоростях продаж для реализации всего объема потребуется всего 20,3 мес., что даже меньше данного показателя по городу.
Если же рассмотреть ситуацию в разрезе классов жилья, то объем предложения за последний год сильнее всего вырос в комфорт и стандарт классах на 68 391 и 32 459 кв.м соответственно. В бизнес и элитном классах сократился на 13 424 и 1 019 кв.м соответственно. Скорости продаж при этом сильнее всего упали в классах стандарт и элитном — в 2,5 и 3,1 раза. В комфорт и бизнес классах скорость упала в два раза.
Присутствовала на встрече и представитель Промсвязьбанка, руководитель по работе с клиентами среднего бизнеса Марина Борисова. Она рассказала об услуге проектного финансирования строительства жилых объектов, которую предлагает банк.
На сегодняшний день наш банк занимает шестое место в России по количеству проектов и клиентов в рамках проектного финансирования и третье место по темпам роста в данной отрасли. Кроме того, ПСБ входит в ТОП-3 банков РФ по количеству поданных в Ростуризм утвержденных проектов финансирования строительства туристических объектов, — уточнила Марина Борисова.
Также Марина Борисова рассказала о процессе рассмотрения сделок по жилищному строительству. Любая анкета, поступившая в банк, проходит верификацию. В течение семи рабочих дней готовится заключение юридической службы и группы строительного аудита. После подготовки кредитного заключения, заключения андеррайтеров и налоговой службы банк принимает решение. В Нижнем Новгороде в данный момент Промсвязьбанк рассматривает три заявки по проектному финансированию.
Представитель группы компаний «Столица Нижний», заместитель генерального директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса Борис Замский считает, что затоваренности на нижегородском рынке сейчас нет. Он поясняет, что делать прогноз на цены на жилье следует очень осторожно, и только в рамках, которые предусматривали бы сохранение всех факторов, имеющих место на текущий момент.
Я считаю, что ждать существенного изменения цен пока не стоит. Объем предложения в Нижегородской области сейчас остаётся на уровне 2021 года. На рынке не наблюдается образования больших складских остатков. Но даже они, адекватно оцененные, при условии ликвидности и хороших потребительских свойств будут продаваться. Если объект вне рыночных показателей, то в нём действительно могут копиться остатки, и тогда, чтобы их реализовать, застройщику придётся принимать какие-то дополнительные меры, возможно даже снижать цены. Если себестоимость объекта, конечно, позволит это сделать, — сказал Борис Замский.
Свое выступление спикер посвятил программам субсидирования ипотечной ставки, которую банки начали предлагать клиентам весной прошлого года. Смысл этой услуги в том, что банк выдает кредит по сниженной ставке, а застройщик разовым платежом отдает банку недополученные средства по данному кредиту. Таким образом, клиент ощущает выгоду при расчете ежемесячного платежа и экономит на общей переплате по ипотеке. Однако если он приобрел квартиру для скорой перепродажи или в спекулятивных целях, то остаться в выигрыше он уже не сможет. Субсидирование процентной ставки востребовано среди тех, кто покупает квартиру, чтобы жить там долгие годы, вплоть до погашения ипотечного договора.
Своим видением ситуации на рынке недвижимости поделилась и Наталья Мазниченко, директор нижегородского филиала банка «Центр-инвест»:
Мы видим, что госпрограммы стимулировали рост цен на новостройки. После некоторого проседания «подтянулась» и вторичка, цены на которую теперь также растут. Но мы были и остаемся одним из самых лояльным банков по ставкам — максимальная ставка по вторичному жилью у нас 11%, причём как на жилые дома, так и на квартиры, а минимальная — 9,5%. Мы стремимся поддерживать социальную сферу: вне субсидированных программ предлагаем скидку в размере 0,5% для медицинских работников.
Также Наталья Мазниченко рассказала о программах кредитования, в том числе и льготных, которые доступны нижегородцам в банке «Центр-инвест». Это, например, ипотечное кредитование для IT-специалистов, критерии которого весьма обширны. Претендовать на него могут самозанятые и преподаватели дисциплин в сфере IT. Также банк разделяет принципы ESG (экологическое, социальное и корпоративное управление), а потому среди его услуг есть так называемая «Зеленая ипотека» для покупки жилья особого стандарта. Доступные и другие продукты, такие как сельская ипотека, ипотека с господдержкой, кредит на строительство, коммерческая ипотека для частных лиц.
Основная цель сельской ипотеки — развивать сельские территории, и в Нижегородской области сохраняется высокий спрос на эту услугу, особенно в Котовском и Богородском районах. Услуга подразумевает ограничения по возрасту приобретаемого жилья. Если это дом от физлица, то он должен быть построен не более пяти лет назад, а если от юрлица — не более трёх лет назад. Однако застройщики все равно чаще всего вводят новое жилье либо в самом городе, либо в непосредственной близости от него.
По словам Натальи Мазниченко, сельская ипотека нередко используется клиентами для того, чтобы купить жилье в пригороде — а значит и экономить на коммунальных платежах, ведь эти дома признаются сельскими территориями. Но с каждым годом условия и требования становятся жестче.
Абсолют Банк в 2023 году представил услугу, которая решает проблемы многих семей — позволил проводить ипотечные сделки между родственниками. А между тем случаев, когда близкие намерены оформить сделку с привлечением заемных средств, немало.
Кроме того, Абсолют Банк в Нижнем Новгороде предлагает три программы льготного кредитования: «IT-ипотека», «Семейная ипотека» и Госпрограмма — 2020–2024. Так, по госпрограмме «IT-ипотека» процентная ставка составляет 4,5% годовых. В феврале и марте текущего года количество заявок по ней выросло почти в два раза. Популярность услуги объясняется улучшением ее условий и доступностью.
Обновлены и условия госпрограммы «Семейная ипотека», ставка по которой составляет 5,99% годовых. Теперь ее могут оформить не только семьи с ребенком, который родился после 1 января 2018 года, но и семьи с двумя несовершеннолетними детьми любого года рождения. Самой популярной среди льготных программ остается Госпрограмма 2020–2024, ставка по которой у нас — от 7,35% годовых. Преимущество Госпрограммы 2020—2024 вв. том, что она доступна всем заемщикам, которые хотят купить квартиру в новостройке. Также по всем Госпрограммам теперь можно приобретать не только квартиры в новостройке, но и дома с участками либо таунхаусы.
Также Елена Комлева напомнила, какие факторы позитивно влияют на шанс одобрения ипотеки. В первую очередь это хорошая кредитная история и стабильный доход, который позволит клиенту нести кредитную нагрузку. В идеале ипотечный платеж не должен превышать 50% от общей суммы ежемесячного дохода клиента. Банк Абсолют дает возможность привлекать по сделке до трёх созаемщиков, доходы которых будут учитываться при оформлении договора.
После официальной части мероприятия гости могли пообщаться друг с другом в неформальной обстановке, обменяться контактами и поделится прогнозами.
