Чтобы бизнес работал – им надо грамотно управлять. Непререкаемая истина коммерческих отношений. Возвращение России к капитализму вывело на формирующийся рынок новую услугу – управление недвижимостью. Возможно, её было бы можно назвать и хорошо забытым старым, если предположить, что управляющие имениями в царские времена являлись неким прототипом современных управляющих компаний. Разумеется, со временем их функционал стал именоваться иначе, но суть не изменил. По-прежнему тот, кто отвечает за управление недвижимостью, заботится о ее экономическом, правовом и техническом благосостоянии.
В отличие от США и Запада в России профессионалов среди управляющих компаний еще мало. Да и конкурируют они не столько друг с другом, сколько с собственниками зданий, которые по привычке норовят делать все самостоятельно. «Вот только успеть все и сразу невозможно, - говорит Максим Шашков, директор УК «Реалист». – В результате собственники сталкиваются с массой проблем: начиная от поиска арендатора и сбора документации до собственно самого управления, в котором и работа с инфраструктурой, и регулирование финансовых потоков. Конечно, наметились и положительные тенденции. Российская коммерческая недвижимость развивается очень быстро, появляется все больше инвесторов, и они постепенно приходят к пониманию, насколько важно управлять недвижимостью профессионально и комплексно. Понимают, что в одиночку справиться с этим сложно, что требуются специальные знания. На нижегородском рынке мы оказываем услугу комплексного управления недвижимостью почти восемь лет и с полным правом можем давать оценку его тенденциям. Более того, на управление мы делаем одну из основных ставок, поскольку видим в нем большие перспективы. Да и рынок дает максимальную свободу для широкомасштабных действий – пока здесь не так много компаний, аналогичных нам».
Banknn.ru: Может, компаний не так много, потому что далеко не все понимают суть управления? Опасаются доверить кому-то свою недвижимость…
- Я сказал, что опасаются, но уже охотнее идут на контакт. Что касается недопонимания сути услуги, возможно, вы правы. Но лично мы переламываем эту ситуацию. Сейчас у нас уже достаточно много клиентов по управлению. И это при том, что мы никогда не давали какую-либо рекламу по услуге - все обратившиеся к нам пришли по рекомендациям знакомых.
Banknn.ru: О чем рассказываете клиентам, что они принимают решение отойти от дел и доверить управление вам?
- Просто подробно разъясняем все особенности работы с недвижимостью, рассказываем, какие есть подводные камни. Причем иногда начинаем с азов – с анализа недвижимости на предмет необходимости инвестирования в нее. В итоге можем порекомендовать инвестору обратить внимание на какой-нибудь другой объект, поскольку выбранный оказался, например, памятником архитектуры, или имеет какие-то обременения, которые не всегда видны даже в свидетельстве. Соответственно, проанализировав все, мы выдаем клиенту своего рода SWOT-анализ. Учитываем не только минусы, но и плюсы: прогнозируем доходность от объекта, возможность периодических повышений арендной ставки, изучаем потенциальных арендаторов. Как говорится, кто предупрежден – тот вооружен. Мы полностью вооружаем клиента знаниями по предмету. А дальше он выбирает – или сам берется за дело или доверяется нам. Как думаете, что предпочитают? Никто не приходит в восторг от понимания, сколько всего необходимо делать; ведь даже управлять маленькими объектами, вроде минимаркета или офиса, весьма хлопотно, здесь фактически столько же вопросов, как и по большому торговому центру. Перезаключение договоров с обслуживающими организациями, ведение всей отчетности, работа с арендатором – все это требует много времени, которое и так, в силу занятости наших клиентов, дорого для них. Мы экономим время клиентов, снижаем их затраты и преумножаем их капитал.
Banknn.ru: С чем в управлении недвижимости сложнее всего работать?
- Это в целом сложное направление, сложная услуга – отчасти поэтому не так много компаний готовы ее оказывать. На Западе принято деление на три блока: Facility Management, Property Management, Asset Management. По-русски это управление инфраструктурой здания, работа с арендаторами и управление финансовыми потоками собственника недвижимости. У нас такое же деление. Причем по первому и второму блокам вопросов вообще не возникает, российские инвесторы уже привыкли передавать их на аутсорсинг. Причина проста – зачастую владельцам приходится нести огромные затраты на самостоятельное поддержание своих сервисов, содержать целый штат специалистов. Отдать это направление на стороннее обслуживание гораздо выгоднее – управляющая компания способна профессионально оптимизировать и существенно снизить эти расходы за счет единовременного привлечения работников. Второе направление тоже весьма стандартно – работа с арендатором предусматривает ведение договоров аренды, обеспечение ее своевременной оплаты, выполнение договорных обязательств, бухгалтерской отчетности и т. д. Работа с финансами – вершина иерархии, но особенности этой работы приходится разъяснять клиентам подробнее. Правда, помогает уже то, что приходят к нам по рекомендациям, поэтому априори доверяют. В управлении финансовыми потоками сосредоточено все, что направлено на достижение максимального увеличения стоимости объектов недвижимости: финансовый менеджмент и рефинансирование, перепрофилирование и оптимизация использования объекта, коммерческое управление, управление рисками, маркетинг… То есть задача управляющей организации – получить как можно больший доход на каждый квадратный метр недвижимости. Экономия денег собственника при этом налицо - за счет своей универсальности УК способна работать по всем трем направлениям, и инвестору не приходится для оказания услуг привлекать несколько организаций. При этом он может вообще не вникать в тонкости бизнеса, а только получать законный процент от доходности своего имущества.
Banknn.ru: А если клиент обратился с просьбой подобрать объект недвижимости, но очевидно, что на нее денег у него не хватает?
- Найдем для него удобную программу кредитования для приобретения выбранного объекта. Помощь в кредитовании – еще одно ведущее направление нашей работы. Мы тесно работаем с 80 банками в Нижегородской области. С остальными взаимодействуем по мере необходимости. Выбрать у нас всегда есть из чего. Мы также решим все вопросы с документацией. Клиенту останется только приехать в банк за деньгами.
Banknn.ru: За помощью в кредитовании обращаются часто?
- Очень. Сегодня это направление – одно из ведущих. Клиенты понимают, что им выгоднее довериться профессионалам, чем бегать по банкам, сравнивать условия кредитных продуктов, собирать кипу документов. К тому же мы никогда не навязываем людям тот или иной кредит – вместе сравниваем банковские предложения, рассматриваем все нюансы работы с ними. Многим мы помогаем справляться с долговой нагрузкой – делать рефинансирование. Бывает, приходит человек с большим количеством кредитов и не знает, что делать – постоянно перекредитовывался, чтобы снизить нагрузку, а в результате оказался в проигрыше. Или, например, клиент хочет досрочно погасить кредит, а такой возможности без серьезных штрафных санкций нет – ему тоже подбираем банк с наиболее удобными условиями рефинансирования. Кстати, рефинансирование готовы делать далеко не все банки, поэтому помощь брокера в поиске выгодного предложения неоценима. Когда клиент понимает, что, даже заплатив нам, он экономит приличную сумму, он не раздумывает. А ведь речь иногда может идти об экономии сотен тысяч рублей и даже о миллионах.
Banknn.ru: То есть с проблемой недоверия к себе не сталкиваетесь?
- У нас нет цели во что бы то ни стало закредитовать клиентов. К сожалению, на рынке бывали и есть случаи недобросовестного поведения некоторых брокеров, что в целом подпортило имидж посреднической услуги. Мы всеми своими действиями показываем, что чистый брокер – это не тот, кто пытается подделать документы для получения ссуды, а тот, кто грамотно оказывает услуги. Мы анализируем бизнес клиентов и подбираем оптимальный для них вид кредитования, исходя из их финансового состояния. Именно поэтому наши клиенты доверяют нам и наше общение строится по принципу открытости.
Banknn.ru: Поэтому «Реалист»?
- У нас реальный взгляд на жизнь. Мы не стремимся приукрашивать что-то ради привлечения клиентов. Честно говорим все, как есть.
Banknn.ru: Что еще не реализовано «Реалистом»?
- Если вы о планах, то много чего можно назвать. К счастью, работы мало не бывает – число клиентов растет, а с ними открываются и новые горизонты для развития. Сейчас присматриваемся к работе с паевыми инвестиционными фондами. Хотим поработать с закрытыми ПИФами, тогда у наших клиентов будет возможность становиться совладельцами определенных объектов недвижимости. Так как цены на недвижимость постоянно растут, то вложенные в нее даже небольшие деньги приносят доходность ощутимо выше, чем банковские депозиты. Так что люди будут знать, что став соинвесторами, смогут получать неплохую ренту. А так как мы готовы брать объекты на управление, то наши клиенты смогут решать абсолютно все вопросы по принципу «одного окна».
