Российская ипотека сегодня держит экзамен на взвешенность решений, принимаемых кредиторами – банками и их клиентами - заемщиками.
Своими суждениями о прошедшем, кризисном для отечественной ипотеки годе и путях скорейшего преодоления этого кризиса делится председатель Комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков, президент Европейского трастового банка (Москва) Андрей Крысин.
Как Вы оцениваете период, прошедший с осени 2008 года?
Этот период действительно был трудным и для страны в целом, и для ипотеки, в частности. В отличие от событий ранней осени 1998 и лета 2004 годов осень 2008 года по динамизму негативных явлений в экономике заняла особое место.
До этого, на протяжении почти десятилетнего периода, начиная с принятия Федерального Закона «Об ипотеке» (в 1998 году) ипотека в нашей стране набирала обороты.
За относительно короткий промежуток времени была разработана и принята нормативно-правовая база, необходимая для запуска механизма ипотечного кредитования, был опробован финансовый инструментарий для реализации ипотечных технологий, успешно изучался опыт других стран, начавших свой путь в ипотеке не десять, а, скажем, пятьдесят лет назад.
В результате рождались и выносились на обсуждение идеи и формы их воплощения в жизнь, приобретавшие контуры передовых технологий, и в итоге воплотившиеся в общегосударственный по масштабу формат Национального приоритетного проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». И все это происходило на наших глазах, всего-навсего в течение последних нескольких лет.
Так, на отечественном рынке заработал механизм рефинансирования ипотечных ценных бумаг, что является одним из важнейших условий доступности ипотечных кредитов за счет снижения процентных ставок под влиянием объективных факторов, а именно путем привлечения в ипотеку инвестиций. В итоге роста предложений и конкуренции на рынке ставки по кредитам устанавливаются не искусственным путем, а в результате рыночного регулирования.
Суммарный объем 13 сделок трансграничной секьюритизации, основанных на российских активах, составил накопительным итогом в пересчете на единую валюту 2 млрд 386 млн долларов США, что позволяет с полным основанием говорить о том, что в нашей стране создан работающий механизм рефинансирования ипотеки.
В качестве примера подобной работы можно привести сделку на сумму 3,3 млрд рублей, инициированную Европейским трастовым банком в 2007 году и успешно завершенную в середине 2008 года, где в роли организаторов выступили банки ВТБ и ВТБ Европа, а в роли резервного обслуживающего банка – ВТБ 24. Cделка была подготовлена в соответствии с английским, люксембургским и российским правом и полностью отвечала требованиям действительной продажи активов.
Наряду с трансграничными в России было осуществлено и 8 внутренних сделок (АИЖК - 3 сделки, по одной - Софинтрейд (ГПБ-Ипотека), Банк ВТБ 24 и МБРР; ещё 2 сделки связаны с выпуском ипотечных ценных бумаг с баланса банков - МИА и Банк ВТБ 24).
Важным достижением многолетних усилий участников рынка, в том числе и банков-членов Комитета АРБ по ипотечному кредитованию, стало решение руководства страны о направлении части средств Пенсионного фонда на развитие ипотеки, что может оказать существенное влияние на динамику и масштаб ипотечного кредитования в нашей стране.
В прошлом году не раз звучала тема «не нашей» вины за нынешний кризис, не раз говорилось о том, что по своей природе кризис – явление закономерное для циклично развивающейся экономики и, следовательно, для нее характерны как взлеты, так и падения.
Не нужно быть прозорливым аналитиком, чтобы говорить о том, что кризисы приходят и уходят, а экономика продолжает свое поступательное развитие, в том числе ориентируясь на проверенные временем эффективные финансовые инструменты, к числу которых относится и ипотечное кредитование.
Какова, на Ваш взгляд, ситуация на ипотечном рынке?
Ситуация пока далека от стабильной. Нынешний кризис – первый в истории российской ипотеки. Чтобы успешно лечить болезнь, нужно грамотно и честно поставить диагноз.
А признаки ипотечной болезни таковы.
Несмотря на предпринимаемые усилия на рынке все же наблюдаются т.н. «повторные дефолты», то есть дефолты по кредитам, уже прошедшим реструктуризацию.
Пока не ослабевает социальная напряженность по кредитам, находящимся в стадии судебного производства (в судах на рассмотрении более 20 тысяч исков). Нередко в ходе судебных разбирательств заемщик лишается (вследствие снижения цен на недвижимость) и первоначального взноса, и уже осуществленных платежей по ипотеке, и ипотечной квартиры – и, более того, продолжает оставаться должником банка.
Остроту ситуации придает и отсутствие в регионах т.н. фондов маневренного жилья, позволяющих гражданам, потерявших жилье, обрести временную крышу над головой. В этой связи необходимо обеспечить выполнение требований действующего законодательства, а именно ст. 92 Жилищного Кодекса РФ, предусматривающей формирование жилищного фонда, предназначенного для временного проживания граждан, утративших жилые помещения в результате обращения на них взыскания в обеспечение возврата кредита.
И все же ипотека в России будет жить и развиваться. Это магистральное направление движения не должно ставиться под сомнение. Вопрос лишь в том, когда ипотека «обретет второе дыхание» для своего очередного масштабного рывка.
Впрочем, вряд ли кто сегодня в нашей стране может дать точный ответ на этот вопрос. Хотя, полагаю, более конструктивно делать не такого рода прогнозы, а акцентировать внимание на ключевых моментах, которые могут помочь выйти из сложившейся ситуации.
Обеспечение людей жильем – не только категория экономической жизни с финансовой составляющей в виде ипотечного кредитования, но и важный аспект развития общества. И то, что за прошедший кризисный год удалось избежать массовых социальных катаклизмов, свидетельствует о том, что шаги по смягчению негативных явлений, если и не решили обозначившиеся в ипотеке проблемы, то, по крайней мере, сняли их остроту.
И все же виден свет в конце туннеля?
Выражая коллективное мнение банков - участников ипотечного рынка, Комитет АРБ по ипотечному кредитованию полагает, что фактором успешной «перезагрузки» отечественной ипотеки может стать масштабная работа по реструктуризации проблемных ипотечных кредитов.
Разработке и поддержке мер по взаимодействию кредиторов с «проблемными заемщиками», то есть, клиентами банков, которые в силу форс-мажорных обстоятельств, объективных по своему характеру (потеря работы, существенное снижение зарплаты, болезнь и т.д.), вынуждены прекратить платежи по ранее взятым кредитам, наш Комитет придает первостепенное значение.
Все эти люди в понимании банков – законопослушные клиенты, оказавшиеся временно в трудном положении, и задача банков-кредиторов помочь им максимально быстро выйти из сложной ситуации и вновь войти в установленный кредитным договором график платежей.
Считаем принципиально важным подчеркнуть именно такой подход банков к решению проблем с заемщиками, в основе которого – настрой на конструктивный диалог.
В настоящее время реструктуризация может осуществляться по трем разработанным Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) моделям. В первую очередь речь идет о стабилизационном займе, универсальном по своему характеру, в рамках которого заемщику предоставляется заём для замещения текущих ипотечных платежей независимо от банка и стандарта кредитования. Регламентом АРИЖК определены также смешанный заем, предусматривающий совместное предоставление банком и АРИЖК средств «проблемному заемщику», а также стабилизационный кредит, при котором банк сам осуществляет реструктуризацию через новый кредит заемщику для замещения текущих ипотечных платежей с последующей переуступкой в АРИЖК.
Итог этой работы - знаковый для всех участников реструктуризации. Заемщики получают возможность не только реструктуризации, но и выбора ее оптимальной модели, государство снижает социальную напряженность, а банки, в свою очередь, продолжают работать на ипотечном сегменте рынка, реализуя либо свои собственные проекты по работе с «проблемными заемщиками», либо взаимодействуя с АРИЖК.
Итак, реструктуризация может идти по трем направлениям…
Жизнь не стоит на месте, и участники ипотечного рынка продолжают поиск оптимальных решений. Не так давно по предложению АРИЖК на заседании нашего Комитета была рассмотрена разработанная АРИЖК программа дополнительных мер по реструктуризации ипотечных кредитов.
Новые предложения АРИЖК (а именно - стабилизационный заем, выкуп АРИЖК реструктурированных кредитов, выкуп предметов залога с использованием долгосрочного обязательства в собственность муниципалитетов) направлены на поддержку заемщиков, не восстановившихся в результате уже проведенной реструктуризации, а также тех, в отношении которых хотя и начаты судебные процедуры или есть уже судебные решения об обращении взыскания, но поддержка которых социально значима.
К этой категории относятся жители моногородов, семьи с несовершеннолетними детьми, «молодые семьи» (возраст одного из супругов - не более 30 лет), инвалиды, ветераны войны и семьи, в составе которых есть инвалиды, ветераны войны.
Схема выкупа предмета ипотеки предусматривает заключение соглашения между заемщиком-залогодателем, кредитором-залогодержателем, АРИЖК и муниципальным органом. Кредитор-залогодержатель дает согласие на приобретение АРИЖК у залогодателя предмета ипотеки, соглашается в качестве отступного принять оплату долга по ипотечному кредиту в виде облигаций АИЖК.
В результате заемщик-залогодатель не имеет обязательств перед кредитором-залогодержателем, муниципалитет, имея на своем балансе жилье, которое может использоваться в качестве маневренного фонда, обязуется предоставить бывшему собственнику-залогодателю жилье из маневренного фонда. В свою очередь кредитор-залогодержатель получает на свой баланс облигации АИЖК – АРИЖК, а муниципалитет оплачивает АРИЖК долг в рассрочку.
Ваш рецепт скорейшего выздоровления «проблемных заемщиков»?
Усилия правительства по поиску выхода из сложного финансового положения, в котором оказались заемщики, вселяют надежду на то, что многие из них все же смогут достойно выйти из сложившейся ситуации. Как руководитель Комитета АРБ по ипотечному кредитованию и как президент банка – уполномоченного агента АРИЖК по реструктуризации ипотечных кредитов в регионах хотел бы пожелать заемщикам не затягивать с обращением за реструктуризацией.
Необходимо понимать, что чем больше проходит времени, тем больше задолженность, выше просрочка, больше штрафы, масштабнее проблемы.
Если очередной платеж не просрочен, но чувствуется приближение такой проблемы, следует срочно идти в банк, выдавший кредит, или обратиться к банку - уполномоченному агенту АРИЖК. Такие банки занимаются не только реструктуризацией кредитов «своих» клиентов, но и клиентов других банков, работающих в конкретном регионе.
Приходите – обращайтесь с вопросами, получайте консультации. Естественно, специалисты Вам помогут и в сборе документов, и в проведении самой процедуры реструктуризации. Однако, помните, что работа, проводимая АРИЖК, в первую очередь рассчитана на заемщиков, получавших кредит по стандартам АИЖК.
Обращение за реструктуризацией позволит сохранить реноме дисциплинированного клиента с неиспорченной кредитной историей.
Если же затянуть с обращением о реструктуризации, дело может дойти до судебного разбирательства, а, следовательно, до реализации заложенного имущества. В итоге – это ляжет трудно отмываемым пятном на Вашу кредитную историю.
Оформление реструктуризации избавит Вас на достаточно продолжительный период от судебных разбирательств и других волнений, связанных с непогашением кредитов. После оформления реструктуризации Вы получите передышку продолжительностью в один год. В течение этого времени Вы будете проживать в «ипотечной» квартире, будете иметь возможность спокойно искать работу (если она потеряна), а если захотите реализовать жилье, то, действуя вместе с банком-кредитором, сможете сделать и это, так как жилье не будет находиться под арестом.
Ничего сложного в реструктуризации нет: определен стандартный перечень документов, который нужно представить на рассмотрение. Более того, сами стандарты, по которым проводится реструктуризация, становятся все более социально ориентированными. Пример тому – новые предложения АРИЖК.
Следует учесть и то, что требования АРИЖК к проблемным заемщикам имеют тенденцию к смягчению. Если раньше для начала процедуры реструктуризации, был определен меньший срок просрочки и были ограничения по владению имуществом, то сейчас эти требования либо снижены, либо сняты вообще.
Кроме того, если раньше за реструктуризацией не могли обращаться лица, на которых были уже поданы исковые заявления в суд, то сегодня это требование отменено.
Даже те, кто уже обращался с просьбой о реструктуризации в начальный период кризиса, но по каким-либо причинам получил отказ, при отсутствии кардинальных изменений в своей финансовой ситуации могут обратиться вновь и узнать о возможных благоприятных для себя изменениях стандартов.
Постепенно экономика будет выздоравливать, следовательно, будут расти цены на недвижимость, что позволит выгодно продать нынешнее жилье с тем, чтобы, купив другое, более дешевое по стоимости жилье, выйти достойно из сложной финансовой ситуации.
Разумеется, государство не в силах помочь всем без исключения. В первую очередь, речь идет о наиболее нуждающихся, наиболее социально незащищенных заемщиках. Однако можно предположить, что формы государственной поддержки «проблемных заемщиков» будут развиваться и впредь.
Оказавшись в сложной ситуации, принципиально важно сделать первый шаг. О возможности оказания помощи в виде реструктуризации Вы узнаете в течение 2-х недель со дня обращения.
Поэтому, решая дилемму «Дефолт по кредиту или реструктуризация», отбросьте колебания и принимайте единственно верное решение – реструктурируйте кредит, получая помощь, предлагаемую государством.
А как банки относятся к заемщикам, предпочитающим уходить от требований действующего законодательства? Предпринимаются ли шаги в этом направлении?
С самого начала кризиса наш Комитет обращал особое внимание на необходимость выработки консолидированного подхода к решению этой проблемы. По нашей инициативе Ассоциация российских банков (АРБ) предложила Федеральной службе судебных приставов (ФССП) действовать согласованно в рамках соответствующего документа.
В итоге Соглашение о взаимодействии ФССП и АРБ было подписано в декабре прошлого года, определив условия взаимодействия на основе существующей законодательной базы, а также сформулировав конкретные задачи обеих сторон.
Эффективность борьбы с мошенничеством и злостным нарушением финансовой дисциплины в погашении полученных кредитов, а также с финансовой неграмотностью и наивностью некоторой части населения теперь во многом определяются степенью выполнения подписанного Соглашения. Цепочка «заемщик – кредитор – суд - судебный пристав – реализатор имущества» должна заработать быстрее и результативнее.
Соглашение призвано сыграть решающую роль в работе с физическими лицами - ипотечными заемщиками. Для скорейшего выхода ипотеки из кризиса важно не только оживить рынок запуском новых эффективных инструментов, но разъяснять его участникам важность учета фактора времени в погашении взятых кредитов. Отсутствие реальных результатов или медлительность в исполнении судебных решений вводят заемщиков в заблуждение насчет неизбежности расплаты с кредитором-банком, тем самым ухудшая их финансовое положение и объективно загоняя в долговую яму.
Подписанный документ имеет значение и для малого бизнеса. Не секрет, что в условиях кризиса оживились попытки уклонения от погашения кредитов, полученных на цели малого предпринимательства. Вырабатываются схемы фиктивного банкротства, появления на рынке лже-ликвидаторов проблемных фирм, а в итоге от этих «остроумных» ходов страдают законопослушные кредиторы – банки, лишаясь шансов получить свои средства обратно.
Взаимодействуя с ФССП, банковское сообщество поддерживает проводимую этим ведомством работу по возбуждению уголовных дел по статье 177 УК РФ «Злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности» и предоставление такой же возможности по ст.159 ч.1 УК РФ «Мошенничество», что в итоге будет способствовать правовому регулированию ипотечного рынка в России.
