Во вступительном слове организатор круглого стола Елена Киреева отметила, что Председатель Банка России Эльвира Набиуллина озвучила необходимость своевременно завершить программу «льготной ипотеки» для того, чтобы на рынке недвижимости и ипотечного кредитования не образовался пузырь. На сегодняшний день программа льготной ипотеки продлена до 1 июля 2021 года. Ставка по ипотечному кредиту в рамках указанной программы составляет 6,5%.
Содержание:
- Плюсы и минусы льготной программы
- А может быть ставка ниже?
- А как завершение программы повлияет на стоимость ипотеки?
- А кто в лидерах по росту цен за квадрат?
В работе «круглого стола» приняли участие:
Участники:
- Аким Касимов, Газпромбанк, заместитель управляющего Приволжским филиалом Газпромбанка
- Янут Екатерина, Сбербанк, начальник отдела по работе с партнерами жилищного кредитования Нижегородского отделения Сбербанка
- Надежда Царева, ДОМ.РФ, руководитель Центра ипотечного кредитования филиала «Нижегородский» АО «Банк ДОМ.РФ
- Наталья Мазниченко, «Центр-инвест», директор филиала банка «Центр-инвест» в Нижнем Новгороде
- Мария Речицкая, «Открытие», заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Приволжского филиала банка «Открытие»
- Агентства недвижимости — 20 представителей (АН Доверие, АН Дельта, АН Спектр, АН Чекни, АН «Город-загород», АН когда все дома, ИП Губанова, АН Любимый город, АН Виктория, АН Монолит, Альфа-РегионИнвест, Назарова Татьяна Сергеевна самозанятая, АН Золотой Ключик, АН Манхэттен, Центр Недвижимости Эксперт)
- Застройщики — ГК Альхорс, ЖБС — проект
Во время Zoom-конференции эксперты банковской сферы рассказали BankNN и профессиональному сообществу о плюсах и минусах программы льготной ипотеки, а также ответили на возникающие вопросы со стороны представителей других отраслей, напрямую связанных с рынком ипотечного кредитования.
Плюсы и минусы льготной программы
Представитель Газпромбанка из плюсов отметил, что в 2020 году доля выдачи на первичном рынке увеличилась, т. к. спрос простимулировался.
Для тех, кто планировал покупку жилья — программа стала «толчком», чтобы купить объект недвижимости на рынке первичной застройки. Еще одним плюсом являются рекордно низкие ставки за всю историю.
Аким Касимов отметил, что «к концу октября 2020 года было выдано кредитов на 670 млрд рублей. Доля ипотечных кредитов превысила 60%, а общий объем ипотечного портфеля за прошедший период 2020 года увеличился на 21%».
Однако ставка по ипотеке имеет прямое отношение к росту цен на недвижимость. В среднем рост цен составил 5–15%, это явный минус. Последний раз такая ситуация наблюдалась в 2014—2015 гг. — период существенного ослабления курса рубля.
Также была повышенная загруженность для банков и застройщиков — это можно отнести не только к плюсам, но и минусам программы.
Примечательная статистика была озвучена представителем Газпромбанка. До действия программы доля первичных договоров составляла 15%, 85% ипотеки брали на вторичное жильё, а сейчас удельный вес первички достиг 35%.
Елена Киреева в свою очередь озвучила данные банка России по Нижегородской области. С 17 апреля в регионе подано почти 13 тыс. заявок на льготную ипотеку, 9 тыс. одобрено, а заключенных договоров — 4100 на сумму 10,2 млрд рублей.
Заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Приволжского филиала банка «Открытие» Мария Речицкая, отметила, что в их кредитной организации спрос на ипотеку на первичном и вторичном рынке сравнялся после запуска льготной программы. Загруженности в банке нет — все процессы оптимизированы. На текущий момент спад по клиентам не ожидается и даже в 1 квартале 2021 года прогнозируется поток заявок от застройщиков. Некоторые аналитики предрекают спад после завершения программы, отметила Речицкая. Но у банка есть другие программы, и есть возможность сделать упор на рефинансирование и вторичный рынок.
Начальник отдела по работе с партнерами жилищного кредитования Нижегородского отделения Сбербанка Екатерина Янут отметила, что их структура выдала 2378 кредитов на сумму 5,81 млрд рублей.
В Сбербанке наблюдают изменение соотношения сделок по первичному и вторичному рынку жилья. Раньше доля новостроек в ипотечных заявках составляла 15%, а сейчас — 25%. Явных сложностей и ограничений в банке не испытывали. В Сбербанке запущена «зеленая улица экспресс одобрения», когда договора долевого участия могут рассматриваться за 1 минуту. Такие возможности позволяют быстро выходить на сделку.
А может быть ставка ниже?
Елена Киреева отметила, что у программы реально практически нет ограничений — нужно иметь 15% от стоимости жилья для первоначального взноса, а также общая его стоимость не должна превышать 6 млн рублей.
Директор филиала банка «Центр-инвест» в Нижнем Новгороде Наталья Мазниченко озвучила ставку в 6%, практикуемую в их структуре. При этом банк практикует выдачи по льготной программе без страхования.
В Газпромбанке озвучили практикуемые ставки 5,9%, а руководитель Центра ипотечного кредитования филиала «Нижегородский» АО «Банк ДОМ.РФ Надежда Царева озвучила еще меньший уровень — 5,7%.
А как завершение программы повлияет на стоимость ипотеки?
Как отметила Елена Киреева, доступность жилья падает, ведь доходы населения реальные снижаются.
Аким Касимов подчеркнул, что завершение программы однозначно приведет к снижению спроса на недвижимость и цен на неё, но со стороны банковского сектора и регулятора ведутся работы по предупреждению данного явления на рынке. Усиливается мониторинг клиентов и оценка их финансовой нагрузки.
Мария Речицкая отметила, что ипотечная ставка после завершения программы будет находиться на уровне 7–7,5%. Существует вероятность снижения цен на жилье, ведь после такого ажиотажного спроса и сворачивания программы его падение в какой-то момент неизбежно. При этом ипотечные клиенты всё-таки достаточно осознанно подходят к продукту — ведь нагрузка серьезная и срок длительный, поэтому просрочка просто минимальна, и в этом тоже плюс льготной программы.
Надежда Царёва отметила, что спрос на ипотеку стабильный и сильный — всё больше сделок по недвижимости проводится через ипотеку. Даже если потенциальные покупатели раньше осторожно относились к залоговым объектам, то сейчас это норма.
Статистика договоров долевого участия говорит об обратном, возразила Киреева. С начала срока действия программы заключено с 7116 договоров ДДУ, из них с помощью льготной ипотеки — 4100.
Соответственно 3016 договоров-либо за счет собственных средств, либо через другие программы.
Еще есть семейная ипотека — отметила представитель ДОМ.РФ. И сейчас необычная ситуация — если раньше клиенты держали сбережения вкладами, а сейчас люди боятся и вкладывают в недвижимость, как надежный актив.
А кто в лидерах по росту цен за квадрат?
Лидером по повышению стал Нижний Новгород — 23–25%. Для сравнения повышение цен в Воронеже — 4–5%, Ростове — 16%, Самаре — 14%.
Почему рост стоимости жилья в похожих на Нижний Новгород городах несоразмерен с нашим регионом?
Со стороны застройщика ГК Альхорс последовал ответ, что причины роста цен следующие:
- Льготная ипотека.
- Присоединение Новинок к Нижнему Новгороду.
- Ажиотаж из-за нестабильности рубля.
По результатам круглого стола в региональный Минстрой был направлен запрос на объяснение такого роста цен на жильё.
Екатерина Янут отметила, что сложно утверждать, как отмена госпрограммы отразится на стоимости ипотеки. В Сбербанке оформление ипотеки в электронном виде дает дисконт 0,3%, а если ипотеку оформляет молодая семья — дисконт 0,5%. Плюс застройщики субсидируют % ставку. Например, на 1 год на период стройки — ставка 0,1, а затем действующая ставка. Или другое комплексное предложение — застройщик берет кредит финансируется в Сбербанке — и предлагает клиенту либо 4% дисконт по ставке на 1-й год либо 1,4% дисконт на весь срок действия ипотечного договора. Поэтому такие акции поддерживают спрос и ограничивают ипотечную ставку.
Мария Речицкая отметила, что в банке Открытие можно получать ипотеку под ставку 7–7,5% без действия программы.
По итогам круглого стола можно сказать, что в целом банкиры и другие участники сошлись во мнении по плюсам и минусам программы льготной ипотеки. Однако факт в том, что аналитики BankNN сравнили что выгоднее — взять под более высокую ставку в марте или сейчас с повышением цены. Итог — выгоднее было покупать квартиру в марте — до начала действия программы льготной ипотеки.
