Своя квартира или дом — мечта многих. У каждого собственника жилья своя история: накопили самостоятельно, получили по наследству, взяли кредит, использовали право на субсидии или материнский капитал. Сейчас стать обладателем собственной квартиры или дома становится проще благодаря доступным ипотечным программам кредитования.
На что следует обратить внимание, если вы решились на покупку жилья с помощью ипотечного кредита, нам рассказала Лусине Цатрян, директор Нижегородского операционного офиса МТС Банка.
Ипотека - это особый вид залога. Залогом выступает недвижимость: квартира, апартаменты, дом, доля в недвижимости.
Ипотечный кредит - деньги, которые банк дает в кредит под процент заемщику для приобретения именно недвижимости.
Процентная ставка - сумма оплаты банку в процентах за пользование ипотечным кредитом. Сейчас в России ставка по ипотеке варьируется от 4% до 19% годовых.
Особенности ипотеки:
- заемщик становится собственником недвижимости, но с ограничениями: может пользоваться — проживать в ней, но не может продать без согласия банка. Как только долг будет погашен, обременение с жилья будет снято, и собственник получит все права;
- пока заемщик не рассчитается с банком, недвижимость будет в залоге у кредитной организации, залог — гарантия для банка, что заемщик вернет кредитные деньги. В случае невозврата средств по кредиту, банк имеет право продать объект залога, чтобы получить назад свои деньги;
- обременение заложенной квартиры регистрируют в Росреестре.
Шаги до заветной цели:
1. Оценить свои финансовые возможности и определить для себя комфортный ежемесячный платеж:
- подсчитайте постоянные доходы и возможные дополнительные денежные поступления: проценты по вкладу, доходы с дополнительной работы, платежи от сдачи в аренду;
- проанализируйте расходы не только на себя, но и на вашу семью или финансово зависящих от вас людей (дети, неработающий супруг, престарелые родители);
- подумайте, какие крупные траты могут быть в ближайшие годы (рождение детей, покупка авто, оплата занятий детей, лечение), ведь срок ипотечного кредита в среднем составляет 7–10 лет;
- оцените развитие своей карьеры и ситуацию на работе на ближайшие несколько лет.
Совет: оптимально, когда размер ежемесячного платежа по кредиту не превышает 30–40% от всего дохода.
2. Выбрать банк и программу кредитования
Изучите и сравните программы ипотечного кредитования разных банков: ставку, размер первоначального взноса, сроки кредитования, требования к заемщику.
Изучить предложения банков можно онлайн. Все «ипотечные» предложения МТС Банка для удобства также собраны на одной странице — . Кстати в цифровых банках вы можете подать заявку также дистанционно — через сайт банка.
Размер первоначального взноса:
Каждый банк предъявляет свои требования к размеру минимального первоначального взноса по ипотечному кредиту.
- обычно размер первоначального взноса может варьироваться от 15 до 35% от рыночной стоимости недвижимости;
- чем больше сумма первоначального взноса, тем ниже может быть ставка по кредиту. Оформить кредит можно на меньший срок, тем самым уменьшить полную стоимость кредита.
Процентная ставка и стоимость кредита
- сравнить условия по ипотечному кредиту можно с помощью показателя полной стоимости кредита. Показатель учитывает все платежи заемщика по кредитному договору, в том числе возможные дополнительные расходы на страховку, нотариуса и пр. Банк обязан сообщить полную стоимость кредита заемщику до заключения договора;
- чем выше доход, тем большую сумму может одобрить банк;
- чем меньше сумма займа, тем ниже процентная ставка;
- отсутствие страховки может увеличить процентную ставку на несколько процентных пунктов;
- наличие созаемщика позволит увеличить общий доход и получить кредит на большую сумму. Созаемщиком может стать любой совершеннолетний родственник или друг. Муж или жена становится созаемщиком автоматически, если не оформлен брачный контракт.
Снизить размер первоначального взноса или процентной ставки возможно, если:
- выбрать квартиру в доме от застройщика, с которым у банка партнерское соглашение;
- использовать средства материнского капитала в качестве первоначального взноса или использовать сумму для частично-досрочного погашения. Некоторые банки предлагают специальные программы для тех, кто берет ипотеку под материнский капитал;
- обратиться в тот банк, в котором вам начисляют заработную плату. Возможно банк предложит более выгодные условия и упрощенное оформление кредита;
- вы попадаете под категорию граждан, которые могут воспользоваться специальными программами и субсидиями при поддержке государства (программы для военных, с господдержкой, для молодых специалистов, для жителей села, для молодой семьи).
3. Успеть за 90 дней
После получения одобрения от банка можно определяться с выбором недвижимости. Срок действия положительного решения — обычно 90 дней.
За этот срок необходимо:
- найти подходящий вариант недвижимости;
- произвести его оценку;
- оформить в собственность;
- зарегистрировать квартиру в Росреестре;
- предоставить пакет необходимых документов в банк;
- внести первоначальный взнос по ипотечному кредиту.
Важно: при выборе недвижимости обязательно учитывать два основных фактора:
- сумма, которую одобрил банк;
- требования банка к объекту недвижимости.
Недвижимость, на которую банк может не одобрить кредит:
- квартира в доме, признанном аварийным или подлежащим сносу;
- незаконная перепланировка;
- недвижимость находится под обременением;
- недвижимость находится не в регионе присутствия банка;
- комната в общежитии;
- в квартире деревянные перекрытия и др.
В банках существуют разные требования к предмету залога, прежде чем выбирать недвижимость, необходимо уточнить возможные ограничения.
Новостройка или вторичка
Проценты по на новостройку обычно ниже, чем на вторичную недвижимость. Но в только что построенном доме нужно будет делать ремонт, а это тоже расходы. Стоимость недвижимости на вторичном рынке обычно выше, зато представлен больший выбор квартир и домов. Кроме того, взяв , вы сразу сможете использовать купленную недвижимость: жить или сдавать.
Новостройка
- с июля 2019 года квартиру в строящемся доме можно купить только через счет эскроу;
- два главных документа новостройки — разрешение на строительство и проектная декларация по новостройке, они должны быть указаны на сайте застройщика;
- дополнительная гарантия — объект вашей мечты аккредитован надежным банком.
Вторичное жилье
- проверить документы продавца и право собственности;
- удостовериться, что на недвижимость не наложено обременение;
- чтобы узнать все этапы передачи права собственности, заказать выписку из .
4. Предоставить в банк необходимый пакет документов и заключить договор
Обычно банк запрашивает:
- паспорта заемщика, поручителей, созаемщиков (при их наличии);
- справку о доходах;
- копию трудовой книжки или трудовой договор, а также справку о доходах;
- договор участия в долевом строительстве (новостройка) или отчет об оценке недвижимости, кадастровый и технический паспорта (вторичка);
- паспорт продавца и документы на право собственности.
Плюсы ипотеки: вы живете в собственной квартире или доме и можете обустроить их под себя. Рост цен на жилье вас не затронет, т. к. вы зафиксировали стоимость недвижимости, а инфляция не «съест» ваши сбережения, т.к. они вложены в недвижимость.
Минусы ипотеки: «жизнь взаймы» в течение нескольких лет и существенная переплата за жилье из-за использования кредитных средств.
Бонус от государства: при приобретении недвижимости вы можете оформить . Получить деньги можно, когда у собственника будут акт приема-передачи квартиры и права собственности.
