Застройщики, представители банков и органы власти обсудили ситуацию на рынке строящегося жилья в Нижнем Новгороде в рамках бизнес-завтрака 25 октября. Он проходил в Доме Архитектора, организатором выступил ДОМОСТРОЙРФ.РУ при поддержке ИА «В городе N» и проекта BankNN.ru. В ходе встречи особое внимание было уделено росту спроса на первичное жилье и факторам, способствующим этому.
Развитие КРТ в Нижнем Новгороде
Основным спикером бизнес-завтрака стал директор Института развития агломерации Нижегородской области Михаил Генин. В первой части своего доклада Генин рассказал о том, что Нижегородская область и Минстрой России подписали меморандум. Согласно ему регион обязан разработать мастер-планы и провести торги по девяти площадкам комплектного развития территорий (КРТ) жилой застройки. Общая площадь площадок будет превышать 777 гектар.
Таким образом, в Нижнем Новгороде уже прошли торги по двум территориям в Ленинском районе: на улице Правды и на улице Самочкина. На данный момент проходят торги по площадке в районе улицы Большие Овраги в Нижегородском районе. В текущем 2023 году планируется провести аукцион по территории в районе улице Белинского в Советском районе. В течение недели должна пройти встреча с жителями в Автозаводского района по вопросу комплексного развития на улице Янки Купалы.
Также еще четыре площадки — территории на улице Панина в Советском районе, Гоголя и Добролюбова в Нижегородском, а также на улице Дьяконова на Автозаводе — в планах выставить на торги в I квартале 2024 года.
Расселение — преимущество КРТ
По словам директора Института развития агломерации Нижегородской области, КРТ способствует решению проблемы переселения жителей Нижнего Новгорода из ветхого и аварийного жилья. Он заявил, что по 18 проектам комплексного развития планируется расселить 104 дома.
Спикер заметил, что застройщикам всегда рекомендуют проводить так называемое волновое переселение граждан в рамках реализации КРТ. То есть переселение в границах своего района. Однако Генин подчеркнул, что согласно Жилищному кодексу, у застройщика есть право проводить эту процедуру в границах всего населенного пункта.
Для нас важно соблюсти баланс: чтобы застройщики получили то, на что рассчитывали, а нижегородцы улучшили свои жилищные условия, — добавил директор Института развития агломерации области.
Аналитика «Домострой Профи»
Еще одним спикером на бизнес-завтраке стал директор по развитию ООО «ЦИК» Сергей Филатов. В ходе своего доклада он рассказал застройщикам про аналитическую систему «Домострой Профи» портала ДОМОСТРОЙРФ.РУ. Филатов подробно описал работу системы, которая может быть полезна застройщикам при оценке текущей ситуации на рынке строящегося жилья региона. Так, с помощью аналитики, компании смогут анализировать динамику изменения цены квадратного метра, динамику продаж квартир в своих жилых комплексах и сравнивать ее с конкурентами.
2023 год станет рекордным
Михаил Генин отметил, что во втором квартале 2023 года Росреестром был зафиксирован максимальный показатель по объему продаж квартир в Нижнем Новгороде за все время. Приводя цифры, спикер подчеркнул, что за весь 2022 год в городе было введено 235 тысяч кв. метров жилья. В то время как за первые два квартала 2023 года в столице Приволжья ввели почти 298 тысяч кв.м.
По вводу объектов недвижимости в разрезе агломерации Нижегородской области и Нижнего Новгорода мы планируем, что этот год у нас будет практически рекордным, — рассказал спикер.
Отметим, высокий уровень продаж квартир в новостройках объясняется популярностью льготных ипотечных программ, которые действуют в Нижегородской области. Эксперт в банковской сфере, руководитель Абсолют Банка в Нижнем Новгороде Елена Комлева рассказала, что за последнее время потребительский спрос очень сильно сместился в сторону программ с господдержкой. Это случилось с вязи с тем, что есть существенная разница в ставках на льготную и рыночную ипотеки.
Например, если заемщик берет ипотеку на сумму 3 млн рублей на 20 лет по «Госпрограмме2020–2024», то его ежемесячный платеж составит чуть более 25 тысяч рублей. Если он берет те же 3 млн рублей на 20 лет по рыночным, не субсидированным ставкам, то размер ежемесячного платежа достигает 39,9 тысяч рублей, — рассказала Комлева.
Отложенный спрос на жилье
Касаясь вопроса тенденций, Михаил Генин отметил, что на сегодняшний день на рынке строящегося жилья в регионе наблюдается отложенный спрос. На это повлияло повышение ключевой ставки Центробанка России. Напомним, в течение 2023 года ЦБ РФ постепенно поднимал ключевую ставку с 7,5% до 15% годовых. На момент проведения бизнес-завтрака ключевая ставка составляла 13% годовых.
Однако Генин заметил, что снижение спроса на первичное жилье в Нижегородской области пока не прогнозируется, потому что есть предодобренные ипотеки.
Что нам ждать? С учетом того, что у нас в ближайшее время будет заседание Центробанка, мы может быть ждем повышение ключевой ставки. Посмотрим, что будет дальше происходить. Но на текущий момент, даже несмотря на то, что уже ключевая ставка повысилась, мы наблюдаем отложенный спрос на жилье. Но спрос не падает, потому что есть предодобренные ипотеки, — пояснил Генин.
По словам руководителя, Абсолют Банка в Нижнем Новгороде, программой с самой низкой ставкой в столице Приволжья является «IT-ипотека» — до 5% годовых. Однако стоит отметить, что эта программа рассчитана на узкий круг граждан. Напомним, недавно условия «IT-ипотеки» упростили. Так, для специалистов до 35 лет нет требований к уровню дохода, а для тех, кто старше 35 лет — требования к минимальному уровню зарплаты в 120 тысяч рублей сохранилась.
Также банки предлагают программу «Семейной ипотеки» со ставкой до 6% годовых. Для нее также смягчили условия. Теперь программой смогут воспользоваться семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми, или, если один ребенок родился после 1 января 2018 года. Плюсом этой программы, отмечает Елена Комлева, является возможность купить жилье в строящемся доме по договору переуступки у физического лица.
То есть кто-то купил жилье в строящемся доме и решил его перепродать до того момента, как дом введен в эксплуатацию. В этом случае только «Семейная ипотека» позволит совершить сделку по льготной ставке. Интересно, что нередко за это же время цены у застройщика на подобные объекты не стоят на месте, а по переуступке от физлица квартира получается даже дешевле, — поясняет руководитель Абсолют Банка в Нижнем Новгороде.
В рамках «Семейной ипотеки» также можно провести рефинансирование. Им могут воспользоваться заемщики, которые купили когда-либо жилье в новостройке и теперь соответствуют обновленным требованиям по «Семейной ипотеке». Таким образом, есть возможность значительно снизить финансовую нагрузку. Кроме того, рефинансирование «Семейной ипотеки» можно провести в любом банке и на любом сроке кредита.
Еще одна популярная и самая доступная льготная программа сегодня — «Госпрограмма 2020–2024» со ставкой до 8% годовых. Здесь нет никаких дополнительных требований к клиенту. Главное, чтобы приобретаемое жилье было первичным.
Какие банки выбирают клиенты?
Елена Комлева также рассказала, что перед оформлением ипотеки необходимо просчитывать каждую ситуацию. Если заемщик планирует брать кредит на короткий срок, то лучше приобрести квартиру дешевле по рыночной ставке. А если клиент готов на долгосрочную ипотеку, то лучше рассматривать ипотечные госпрограммы.
Нельзя забывать и о возможностях будущего собственника. Перед выбором квартиры лучше воспользоваться сервисами для расчета предполагаемой ипотеки. Большинство банков и агентств недвижимости предлагают клиентам заполнить заявку на ипотеку, чтобы узнать доступную сумму кредита, примерный ежемесячный платеж. Кроме того, важно выбрать клиентоориентированную финорганизацию, которая сможет оперативно помочь заемщику. Особенно в условиях меняющихся госпрограмм и повышения цен на недвижимость.
Мнения застройщиков о прошедшем мероприятии
После окончания бизнес-завтрака застройщики поделились своими впечатлениями о встрече. Директор по продажам ГК «Агроспецтех» Михаил Шерстнев отметил, что такие мероприятия весьма полезны для застройщиков.
Это прямое общение власти и застройщиков. Каждый может здесь решить какой-то свой круг вопросов. Также большой плюс — это общение между самими застройщиками, потому что это не очень развито в Нижнем Новгороде, — поделился Михаил Шерстнев.
Генеральный директор СЗ «СтройРиэлти и К» Анастасия Жавнис рассказала, что у каждого застройщика есть свои вопросы и подобные встречи помогают получить ответы от властей.
На встречах происходит обмен мнениями, мы озвучиваем свои задачи, и получаем ответ от правительства и компетентных органов. Мы считаем, что такие мероприятия должны проходить как можно чаще. Вопросов много, и чем чаще встречаться, тем больше вопросов можно снять, — сказала Анастасия Жавнис.
Собеседница подчеркнула, что застройщикам было бы интересно узнать о новых площадках, которые будут застраивать в рамках КРТ.
