Покупать квартиру «на стадии котлована» куда дешевле, чем в уже достроенном доме. Вот только спрос на такие квартиры невелик – слишком уж много историй обманутых дольщиков было описано в СМИ и показано по федеральным каналам. Сейчас уже бояться нечего – с 1 июля 2018 года в силу вступают изменения в законодательстве, которые навсегда решат эту проблему и избавят Россию не только от обманутых дольщиков, но и с самого термина «дольщик» - благодаря полному переходу на банковское финансирование долевого строительства.
Если раньше деньги на кирпич и цемент застройщик приобретал на средства дольщиков, то теперь финансировать строительство будет банк. Кстати, далеко не все банки получат такую возможность: кредитные учреждения должны быть надежными и иметь достаточные резервы для страхования своих активов в случае, если застройщик потерпит крах.
Первым банком, который заключил договор на финансирование строительства, стал Волго-Вятский банк Сбербанка России. Застройщиком выступила девелоперская компанией «Талан», представленная в 11 регионах России.
Строгие требования
С 1 июля все застройщики начинают переход к схеме, по которой будут строить на банковские деньги. Соответственно, требования к компаниям будут более строгими. То есть застройщик, который не доказал обоснованность своего проекта банку, свою состоятельность, не подтвердил это соответствующей документацией, не получит финансирования.
Согласно уже принятым поправкам к закону № 214-ФЗ, полный переход на банковское финансирование долевого строительства с применением счетов эскроу должен произойти в течение трех лет. По утвержденной Правительством РФ дорожной карте, уже к середине будущего года таких сделок должно быть не меньше 30% договоров долевого участия в строительстве, а к концу 2020 года — до 95%.
«Наша компания и наш проект включены в число пилотных. Эту возможность мы расценили как шаг в направлении будущего. Мы подписали необходимые документы, в ближайшее время произойдет выгрузка, и клиенты начнут заключать договоры долевого участия по счетам-эскроу. Разумеется, за пользование этим кредитом застройщик будет платить проценты. Но надо отдать должное, что банки понимают это, и Сбербанк совершенно на иных условиях рассчитывает процентную ставку. Она более льготная, мы просчитали для себя, что она вполне посильная, но для дольщика такая квартира будет чуть дороже, насколько, - покажет практика», - отметил генеральный директор компании "Талан" Константин Макаров.
Как будет выглядеть покупка квартир
Вместо договора долевого строительства, когда риски несет и застройщик, и дольщик, в законную силу вступят договоры-эскроу, а покупатели получают гарантию, что застройщик не сбежит с деньгами – он просто не получит их, пока не достроит дом.
Договор-эскроу заключается между покупателем и продавцом при участии банка. После подписания документов деньги отправляются на специальный счет, на котором они будут храниться, пока застройщик не передаст ключи от новенькой квартиры в руки счастливого собственника. Только после этого застройщик может забрать свои деньги. К слову, пользоваться этими деньгами и пускать их в оборот банк права не имеет. Такая позиция защищает покупателей не только от разорения застройщика, но и от банкротства банка.
«Если говорить о преимуществах для клиента, то, прежде всего, это перенесение точки риска из зоны покупателя в зону ответственности банка. Это принципиально иная схема, которая опробована на других мировых рынках, и она исключает риски, которые ранее были свойственны нашей отрасли», - рассказал Константин Макаров, генеральный директор компании «Талан».
Как быть ипотечникам?
Для тех, кто хочет купить квартиру по счету-эскроу в ипотеку, ничего не изменится: в банк нужно будет предоставить точно такие же документы, как и при других видах жилищного кредита. При этом счет-эскроу можно открыть в одном банке, а ипотеку взять в другом – на процентную ставку это не повлияет.
«Новая модель с применением счетов эскроу позволит сделать процессы финансирования на рынке жилищного строительства более прозрачными и защитить покупателей недвижимости от недобросовестных застройщиков», - отметил заместитель председателя Волго-Вятского банка ПАО Сбербанк Василий Козлов.
