Строить нельзя сломать: поддержка строительной отрасли в новых экономических условиях

Новые экономические условия привели к изменениям во всех сферах жизни страны. Портал BANKNN.RU при поддержке GIPERNN.RU и ДОМОСТРОЙРФ.РУ провел мероприятие «Поддержка строительной отрасли в новых экономических условиях». Мы спросили у банков и застройщиков, как они переживают эти нелегкие времена.

• Рынок недвижимости сейчас;
• Проектное финансирование — вектор развития и помощь застройщикам;
• Взгляд изнутри: что будет с ценами на жилье?

Отметим, что на мероприятие были приглашены представители министерства строительства и министерства градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области, но, к сожалению, участия в нем они не приняли.

Рынок недвижимости сейчас

В 2022 году на рынке недвижимости произошел спад сразу по ряду показателей. Начальник управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования нижегородского отделения Сбербанка Юлия Чапрак отметила, что, по данным платформы «Домклик», спрос на квартиры сократился в три раза с начала года.

Если в январе мы приняли порядка 300 тысяч заявок на ипотеку по стране, то на май это число составило около 100 тысяч. По Нижегородскому региону, ситуация следующая: 6000 заявок было принято в январе, менее 3000 заявок — в мае. На первичном рынке падение немного меньше, в мае по отношению к январю 2022 года оно составило 1,5 раза, и это положительный момент. При этом по выдачам ситуация не такая оптимистичная — они по сравнению с январем снизились в 5 раз по ряду регионов, хотя скачки спроса были, — сообщила эксперт.

О спаде на рынке недвижимости заявил и начальник управления проектного финансирования Департамента кредитования ПАО «Металлинвестбанк» Андрей Корчагин.

В Московском регионе рынок недвижимости «сложился» в три раза. Очень плохие результаты показал апрель: ставки по ипотеке выросли, у людей пропала уверенность в будущем, часть граждан отнесли деньги на депозиты. Еще один важный момент — в связи с инфляцией реальные доходы населения тоже ушли в минус, и скорее всего будут в минусе весь год. Возможно, в 2022 году мы увидим такой же провал, как и в 2014 — 2015 году. Только мы восстановились после 2020 года, как вновь все пошло обратно на спад, — прокомментировал он.

Сейчас спрос на ипотеку постепенно начинает восстанавливаться, в том числе из-за снижения ключевой ставки — основного инструмента денежно-кредитной политики. После начала спецоперации Центробанк резко поднял ставку с 9,5% до 20%. Соответственно, у банков ставки выросли с 10% примерно до 24%. Как отметили спикеры мероприятия, такое повышение привело к тому, что процесс рассмотрения новых заявок практически остановился. Более того, в некоторых кредитных организациях остановилась и выдача.

Банки не поняли, могут ли они кредитовать застройщиков под такую ставку и выдержит ли эти ставки сам проект, — считает Андрей Корчагин.

Юлия Чапрак добавила, что показатели платформы «Домклик» в мае находятся на январских отметках, что подтверждает возобновление роста интереса к недвижимости.

Проектное финансирование: вектор развития и помощь застройщикам

Резко упавшие продажи квартир в апреле замотивировали государство запустить ряд программ поддержки отрасли. Так, запущена программа по субсидированию застройщиков. Власти посчитали 15% оптимальной на текущий момент базовой ставкой, а лимит программы составил 35 миллиардов рублей.

Выяснилось, что это очень немного: когда собирали заявки на участие в программе от банка, он превысил лимит в три раза, если не в четыре. В итоге, все получили пропорционально меньше, чем по России. Ряд участников оценили, что лимит программы закончится через несколько месяцев. Правительство сказало, что тогда будем обсуждать дальше. Возможно, лимиты будут увеличены, — отметил спикер «Металлинвестбанка» Андрей Корчагин.

Корректировке подверглась ставка по льготной ипотеке — она снизилась с 9 до 7%, а также до 30 миллионов был увеличен максимальный размер кредита. Андрей Корчагин назвал строительную отрасль — одной из ключевых, так как она обеспечивает рабочие места, налоги и другие производственные цепочки, поэтому в сложившихся экономических условиях меры поддержки были необходимы.

Для застройщиков в банке «Металлинвест» действует специальная ставка — 4% со снижением по мере наполнения счетов эскроу, коэффициент 1,5 позволяет снизить ставку по кредиту до 0,01%.

Если мы будем рассматривать какой-то проект в мае-июне, цифры будут ориентировочно такими же, — подчеркнул спикер банка.

У Промсвязьбанка (ПСБ) тоже есть лимит субсидирования от Минстроя, сообщила начальник управления по работе с клиентами среднего бизнеса в Нижнем Новгороде Елена Солнцева. ПСБ входит в топ-10 банков по количеству финансируемых проектов жилищного строительства. Сегодня банк финансирует более 100 проектов по всей стране. Елена Солнцева отметила, что банк наращивает клиентский портфель во всех направлениях, в том числе в сфере жилищного строительства с проектным финансированием.

Проектное финансирование — один из основных векторов развития ПСБ на этот год. Наша цель — занимать лидирующие позиции на рынке жилищного строительства Нижегородской области. Мы используем все возможности, направленные на снижение процентной нагрузки для наших клиентов-застройщиков. Например, по проектам с высокой долей эскроу с учетом специальной ставки компании могут заимствовать в банке от 0,01%. В целом, наш прогноз — дальнейшее снижение ключевой ставки, что поспособствует изменению ставок банками, — сообщила эксперт.

Говоря о ставках для физических лиц, Елена Солнцева сообщила, что сейчас льготную ипотеку в ПСБ выдают под 8,59% годовых, семейную ипотеку — от 5%, военную — по ставке от 7%.

В Сбербанке на данный момент действуют все виды господдержек: базовая ставка — 10,9% — для объектов, которые выходят за рамки лимитов по программам господдержки; 8,7% — стандартная господдержка; от 5,7% — для семей с детьми и от 4,7% — IT-ипотека.

Кроме того, со второго квартала 2022 года банк запустил программу лояльности для застройщиков, которая дает возможность получить статус «Золото» или «Платина». Эти статусы дают различные преференции застройщику: публикации в журнале «Домклик» в соцсетях, рассылки, интервью и другие привилегии.

Главным преимуществом является дисконт 0,4% к базовым ставкам. Это абсолютно безвозмездно, никаких комиссионных перечислений не требуется, — рассказала Юлия Чапрак.

Для получения такого статуса у застройщика должен быть определенный опыт сотрудничества со Сбербанком в части ипотечного кредитования. За счет работы персонального менеджера застройщик получает клиента уже на этапе подписания договора.

Представители «Металлинвестбанка» отметили, что застройщики начинают продвигать собственные программы, такие как рассрочка и отсрочка. Также актуализированы программы с участием и застройщика, и банка, когда компенсируется ставка по ипотечному кредиту застройщикам на год-два, чтобы платеж заемщика был небольшим вплоть до ввода дома в эксплуатацию.

Взгляд изнутри: что будет с ценами на жилье?

На рынок недвижимости повлияли и такие факторы как изменение курса доллара. Покупателей квартир обычно очень сильно пугают «валютные качели», так как долгосрочные решения проще принимать, когда все стабильно, считает начальник управления проектного финансирования Департамента кредитования ПАО «Металлинвестбанк» Андрей Корчагин. В данной ситуации людям сложно понять, стоит ли вкладывать деньги в недвижимость, что тоже складывается на продажах квартир.

Но даже при таких раскладах ожидать снижения цен на недвижимость не стоит.

Центробанк прогнозирует инфляцию на уровне 18–23% в этом году. В зависимости от продукта показатели будут различаться, но в среднем на 20% мы станем беднее, а материалы станут дороже. Эту разницу застройщикам нужно как-то покрывать, поэтому они будут закладывать ее в цены, больше некуда, — сказал эксперт.

А снижения цен не будет именно из-за проектного финансирования, считает Корчагин. Он пояснил, что процесс получения денег застройщиком в настоящий момент оторван от продажи квартир. То есть застройщик может позволить себе продавать квартиры медленнее или вообще не продавать какое-то время, но банк все равно будет финансировать стройку в предусмотренном графике. В связи с этим снижение, если таковое будет, произойдет только на вторичном рынке. Новостройки вырастут в цене примерно на 10%. Продажи снизятся, темпов прошлого года не будет, прогнозирует эксперт.

 

 

Застройщики, принимавшие участие в мероприятии, подтвердили, что не планируют уменьшать цены.

Снижения цены за квадратный метр однозначно не будет. Мы четко понимаем, что финансы стали стоить гораздо дороже, себестоимость строительства по материалам увеличивается, поэтому большие скидки видятся чем-то нереальным. Только если у застройщика будет критическая ситуация. При этом не будет и большого повышения. Недвижимость останется примерно в тех же границах стоимости, что и сейчас, — считает руководитель ООО «Сервис-отель» Алексей Карпов.

Представители банков отметили, что с позитивом смотрят в будущее и ждут дальнейшего снижения ключевой ставки. Они рассчитывают, что после ее уменьшения сократится и базовая ставка банков для застройщиков.

Застройщики пока менее оптимистичны — говорить о снижении цен на жилье не приходится. Но интерес к улучшению жилищных условий у населения начинает восстанавливаться. При этом гражданам придется воспользоваться ипотекой, обратив внимание на госпрограммы.