В декабре 2007 г. Индекс ФОСБОРН, средневзвешенный показатель оптимальных предложений по ипотеке, составил в долларах США - 9,90%, в рублях — 11,32%.
По сравнению с ноябрем в абсолютном выражении произошло снижение Индекса:
-- на 0,08 процентных пункта в долларах США
-- на 0,18 процентных пункта в рублях
Рисунок 1. Динамика Индекса ФОСБОРН по итогам декабря 2007 г.
Важно отметить, что сами лучшие ставки, использованные при расчете индексов и в рублях, и в долларах США, не изменились. Они остались на уровне ноября 2007 г. Следовательно, изменения претерпели другие показатели, заложенные в основу расчета Индекса ФОСБОРН, - веса, присвоенные каждому ипотечному продукту в зависимости от спроса на него. То есть изменение Индекса произошло за счет перераспределения спроса на ипотеку за счет сокращения доли на рынке sub-prime кредитов, а не за счет снижения ставок.
Что произошло?
В последний месяц 2007 г. рынок недвижимости находился на подъеме. Компания «ФОСБОРН ХОУМ» констатировала существенную положительную динамику по росту цен на жилье в преддверии Нового года. Параллельно, начиная с августа 2007 г., наблюдался рост ставок по ипотеке, связанный с кризисом ликвидности в банковской системе. С наступлением 2008 г. аналитики прогнозировали продолжение роста. Потенциальные заемщики поняли, что ожидать в скором времени понижения ставок, о котором еще полгода назад говорили представители правительства РФ, не придется, и многие предпочли поспешить с получением желаемых ипотечных кредитов.
В декабре на рынок вышли заемщики «с деньгами» - те, кто копил на первоначальный взнос. А чем больше первоначальный взнос, тем ниже ставка по кредиту. Перестали «ждать у моря погоды» заемщики с высокими белыми зарплатами, готовые взять ипотеку на короткие сроки. В основном, профилю таких заемщиков соответствует средний и топ-менеджемент, имеющий постоянную официальную зарплату и хорошую кредитную историю. Эти люди, являясь привлекательными заемщиками для банков, естественно, получают кредиты по более выгодным условиям. Также, из самой популярной категории заемщиков – кредитование сроком на 10-15 лет – многие ушли в другой сектор – со сроком кредитования до 10 лет, те, кто имеет возможность делать большой ежемесячный платеж по кредиту.
Описанное явление в конце 2007 г. приобрело достаточно массовый характер, что и отразилось на структуре спроса рынка ипотечного кредитования. Поэтому и значение Индекса ФОСБОРН оказалось меньше, чем в октябре и ноябре.
Такое положение вещей пошло на руку банкам, в последнее время ужесточавшим требования к заемщикам вследствие оптимизации рисков. Ведь, как известно, наиболее рискованными являются заемщики, кредитуемые без первоначального взноса либо по долгосрочным программам кредитования. Дополнительным стимулом для решения в пользу ипотеки стали также предновогодние программы банков, связанные с уменьшением/отсутствием комиссий при выдаче ипотечного кредита, бесплатным открытием/обслуживанием счёта и др., которые в итоге понижают эффективную ставку по ипотеке.
По остальным категориям структура спроса осталась достаточно стабильной. По-прежнему большая часть договоров заключается на вторичном рынке недвижимости (95%), и только 5% договоров приходится на первичный рынок. Наиболее популярным продуктом является классическая ипотека - 83,9, доля ипотеки под залог имеющегося жилья - 16,1%.
В долларах США в декабре 2007 г. было заключено порядка 93,3% всех договоров по ипотечному кредитованию, включая кредитование под залог имеющейся недвижимости, 5,4% приходятся на кредитование в российских рублях, 1,3% — в швейцарских франках. Таким образом, московский регион продолжает оставаться единственным регионом в РФ, где доля рублевых заимствований находится на минимальном уровне.
Регионы. Первый расчет Индекса ФОСБОРН
По итогам декабря 2007 г. были впервые произведены расчеты Индекса ФОСБОРН для регионов присутствия кредитного брокера «ФОСБОРН ХОУМ» - Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Нижнего Новгорода и Новосибирска. С одной стороны, значения Индекса ФОСБОРН близки к значению рынка по Москве (рис.3), а, с другой, отражают специфику каждого отдельного региона, которая складывается из предложенных банками программ и характерной для региона структуры спроса на жилье. Как и ожидалось, развитию ипотеки в российских регионах свойственны те же тенденции, что в столице.
Рисунок 2. Индекс ФОСБОРН по регионам за декабрь 2007 г.
Значения Индекса ФОСБОРН и в долларах США, и в российских рублях во всех регионах оказались ниже, чем значения средневзвешенных ставок ЦБ РФ даже за относительно благоприятный 3-й квартал 2007 (тогда только отдельные банки изменили свои кредитные программы из-за проблем с ликвидностью).
Рисунок 3. Средневзвешенная ставка ЦБ РФ по регионам за 3 квартал 2007 г.
Как известно, в регионах преобладают заимствования в российских рублях: в Санкт-Петербурге и Ленинградской области кредиты в рублях составляют почти 70% среди всех заимствований; в Нижегородской, Свердловской и Новосибирской областях их доля находится на уровне 95-97%.
Прогнозы
Окончания ипотечного кризиса на Западе, как и прогнозировалось, пока не видно. Правительство США и крупные финансовые структуры ищут выходы и всеми силами стараются восстановить потери, однако существующих мер пока не хватает для того, чтобы наладить ситуацию. Это говорит о том, что многие российские банки пока что еще находятся в состоянии кризиса ликвидности, который продлится еще минимум полгода – некоторые банки могут увеличить ставки на 2%, некоторые – сократить объем выдачи ипотечных кредитов.
Как и прогнозировал «ФОСБОРН ХОУМ» в октябре, на российском банковском рынке в сфере ипотеки станет явным перераспределение ключевых позиций. Одни участники, испытывающие трудности с привлечением финансовых средств, уменьшат на рынке свою долю или уйдут с него, а другие, имеющие дополнительные ресурсные возможности, существенно увеличат свои ипотечные портфели.
Не исключено, что во II-ом полугодии 2008 г. рост ставок остановится, и ипотека даже начнет дешеветь. Однако это произойдет, прежде всего, опять же, за счет сокращения доли ипотеки с минимальным первоначальным взносом и неофициальным подтверждением дохода. Таким образом, несмотря на некоторую стабилизацию ставок по кредитам, доступность ипотеки для определенных слоев населения уменьшится.
Рост цен на недвижимость, по данным «ФОСБОРН ХОУМ», за полгода составит 5-7%.
