Молодым везде у нас квартира

Студентам, аспирантам и молодым специалистам могут начать выдавать ипотечные кредиты без первоначального взноса. Президент России Дмитрий Медведев, отвечая на вопросы студентов томских вузов, сообщил, что этот вопрос пора "ставить в практическую плоскость". Банкиры уверены, что если региональные власти действительно начнут субсидировать первоначальные взносы по ипотеке самой молодой категории заемщиков, это облегчит для них получение ипотечного займа и хорошо повлияет на рынок в целом. Однако выплачивать кредит на протяжении многих лет от этого им легче не станет.

 

 

Возможный отказ от первоначального взноса для молодых студентов, аспирантов и молодых ученых может быть компенсирован за счет субсидий из региональных бюджетов. "Это не происходит за счет федеральных денег, но это происходит за счет денег территорий, — заявил Дмитрий Медведев в Томске. — Но для молодых специалистов и студентов, я считаю, это возможно по мере формирования условий для этого".

 

По словам президента, в данном случае "речь идет не только о компенсации части или целиком ставки по ипотеке, но фактически и о субсидировании первоначального взноса".

 

Отдельно президент остановился на вопросе сроков ипотечных кредитов в целом и для молодежи в частности. По его словам, "по-хорошему нам нужно выходить на более длинные перспективы ипотечного договора".

 

Глава государства сообщил, что в России психология заемщика такова, что, как только появляются деньги, они стараются как можно быстрее загасить кредит, "тем самым лишая себя возможности этими деньгами оперативно маневрировать". "Однако в условиях процветающей экономики эти деньги нужно тратить на другое, в том числе на детей", — сказал он. "Чем длиннее у нас будут ипотечные кредиты, тем лучше", — заверил президент.

 

Банкиры одобрили намерение президента дать молодежи возможность брать ипотечные кредиты без первоначального взноса. Равно как и источник финансирования такой программы в случае ее возникновения.

 

Сделать это, по их мнению, реально через субсидирование этого взноса со стороны органов власти — федеральных или региональных.

 

"Реализация программ без первоначального взноса должна предусматривать либо вариант субсидирования этой суммы заемщику (а не банку) со стороны бюджета, либо дополнительное покрытие обеспечением, — уверен заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. — В части программ с очередниками, например, такие варианты уже успешно реализованы в ряде регионов на практике".

 

"Если на государственном федеральном или региональном уровнях будет принята программа субсидирования первоначальных взносов по ипотеке, это заметно оживит рынок ипотечного кредитования", — считает руководитель блока "Ипотечное кредитование" Альфа-банка Илья Зибарев. Важно только, по его мнению, чтобы механизм такого субсидирования был понятен банкам.

 

"Несомненно, стимулирование рыночной активности молодого поколения — дело правильное", — уверен Игорь Жигунов. Однако, по его словам, решение вопроса в принципе не упирается только в наличие требования со стороны банков о первоначальном взносе. "Необходимо учитывать и реальный уровень платежеспособности такого заемщика", — напоминает банкир.

 

 

По данным портала Mirkvartir.ru, в начале февраля средняя цена за квадратный метр вторичного жилья (наиболее популярного у молодежи из-за того, что оно не требует вложений больших средств в ремонт) в Москве составляла 157,3 тыс. рублей, а в СанктПетербурге — 80,8 тыс. рублей.

 

В других крупных городах России квадратные метры дешевле: в Нижнем Новгороде 1 квадратный метр во вторичном жилье стоит 47 тыс. рублей, в Смоленске — 34,1 тыс. рублей, в Омске — 28,3 тыс. рублей.

 

Таким образом, приличная двухкомнатная квартира в областном центре будет стоить около 2—3 млн рублей.

 

При условии 15-летнего кредита по ставке даже 10% годовых (хотя сейчас средний уровень ставки по ипотеке выше — в среднем 14%) заемщику придется выплачивать ежемесячно около 20 тыс. рублей.

 

В то же время, согласно опубликованным недавно данным Росстата, среднедушевой доход россиянина, хоть и вырос за прошлый год более чем на 30%, составлял к концу прошлого года 23,5 тыс. рублей. А среднемесячная начисленная номинальная заработная плата в России в декабре 2009 года составила 23,8 тыс. рублей.

При этом следует помнить, что заемщик несет и дополнительные расходы при оформлении ипотечного кредита в виде оплаты страховки ипотечного жилья, а также услуг оценщиков жилья и риэлторов.

 

Получается, что основным вопросом для молодых специалистов при решении жилищных проблем в настоящее время является не столько условие первоначального взноса по ипотечному кредиту, сколько уровень доходов, не позволяющий ни делать накопления на жилье, ни выплачивать ипотечный кредит.

 

 

В этой ситуации сделать ипотечные кредиты доступнее могло бы снижение ставки. Это понимает и Дмитрий Медведев, который в четверг вновь заявил, что она должна снижаться.

 

"Ставка по ипотеке в России может вернуться как минимум на докризисный уровень, а по-хорошему — достигнуть 6—8% годовых, — заявил он в Томске. — Мы будем последовательно снижать ипотечную ставку, она сейчас, конечно, очень высокая, но если мы хотя бы выйдем на докризисную ставку (около 10%), это как-то будет работать".

 

Очевидно, что выйти на докризисный уровень (10%) ставке по ипотеке будет непросто. "Во-первых, для этого нужно, чтобы стоимость фондирования заемных средств для банков не превышала 7%, — говорит Илья Зибарев. — Во-вторых, необходимо, чтобы заработала четкая программа рефинансирования долгосрочных кредитов, так как у банков денег на 20—25 лет вперед просто нет".

 

И, в-третьих, по словам эксперта, необходимо общее улучшение экономической ситуации, поскольку вопрос риска неплатежей по кредитам остается для банков весьма актуальным.

 

"Условия кредита всегда учитывают уровень риска по нему, — поясняет Игорь Жигунов. — В частности, чем меньше первый взнос заемщика, тем выше ставка".

По его словам, в таких случаях на фоне снижения цен на недвижимость кредит может оказаться недообеспеченным, к тому же снижается мотивация должников к исполнению обязательств.

 

 

Банкиры признают, что в целом за время кризиса ситуация с ипотечным кредитованием заметно осложнилась. Если еще в начале 2008 года практика выдачи кредитов без первоначального взноса была распространена среди банков, то кризис вынудил их свернуть эти программы.

 

"В 2007 году многие банки не брали первоначальный взнос по ипотеке", — говорит Илья Зибарев. По его словам, отказ банков от этой практики в кризис обусловлен тем, что в текущей экономической ситуации ипотечный кредит без первоначального обеспечения является для них продуктом с высокой степенью риска. "По сути это та самая рисковая ипотека, которая привела США к кризису", — пояснил он.

 

По словам Игоря Жигунова, в ситуации, когда банки стали более осторожными с принятием решений по ипотечным займам, молодежи такие кредиты получить стало тяжелее.

 

И до кризиса молодые специалисты и студенты в качестве ипотечных заемщиков для банков не являлись целевой аудиторией, а в период кризиса кредиторы к ним стали относиться еще более настороженно.

 

Для того чтобы поддержать рынок ипотечного кредитования, правительством была поставлена задача начать субсидировать ставки по кредитам. В августе прошлого года премьер-министр Владимир Путин поручил Министерству регионального развития проработать вопрос государственного субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам на покупку жилья экономкласса по примеру субсидирования ставок на автокредиты.

 

Тогда глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка сообщал, что соответствующие предложения будут разработаны в кратчайшие сроки. Впрочем, он отметил, что многие регионы сами готовятся вводить программы субсидирования ипотеки.

 

 

В четверг корреспонденту "Газеты" в АИЖК сообщили, что разработанные за это время программы не нацелены на молодых специалистов, тем более на студентов.

"Целевая молодежная аудитория таких программ — это молодые семьи", — сообщил официальный представитель агентства.

 

Легко ли отказаться от первоначального взноса по ипотеке для молодых специалистов и студентов?

 

 

Да, в принципе это возможно. Нужно, чтобы регионы выделили на это деньги и четко сформулировали свою потребность в специалистах. Безусловно, это связано с рисками, но если они реализуются, то риски превращаются в деньги. Это разумно: если регион заинтересован в каких-то специалистах, то и берет эти риски на себя.

В конце концов, это очень хороший стимул для закрепления специалиста там.

 

Другое дело, если регион дотационный и у него нет возможности платить своим учителям и врачам, то ему будет очень трудно привлечь новых молодых специалистов за счет отказа от первого взноса за ипотеку. Что касается перспектив выхода на более длинные ипотечные договоры, то я с этим полностью согласен. Например, в Америке или Ирландии люди вступают в брак, заключают ипотечный договор, живут в доме и платят всю оставшуюся жизнь.

 

И их дети вырастут, обретут семьи, возьмут ипотеку и тоже будут всю жизнь ее спокойно выплачивать.

 

 

Во всем мире есть разного рода программы, которые стимулируют молодых специалистов, что называется, пускать корни в определенном регионе, который в нем заинтересован. Иногда это связывают еще и с рождением детей. Подобные программы (например, в Европе) иногда позволяют сэкономить чуть ли не до половины стоимости квартиры. Так что эту практику надо развивать и у нас.

 

Однако из-за колоссальных проблем с обустройством земельных участков, из-за оформления документации, из-за монополизации процесса строительства и тому подобного стоимость жилья, тем более для молодых специалистов, у нас просто запредельна. Если кто-то за них будет выплачивать первый взнос, это, конечно, будет сильным дополнительным мотивационным фактором. Но и все равно при зарплате молодых специалистов (кроме тех, кто занят, скажем, в финансовом секторе в крупных городах, а также в нефтянке и газовом секторе) цены на квартиры просто неподъемны. Поэтому государство должно решать вопрос не только разного рода стимулирующих программ, но и удешевления ипотеки — и в части процентных ставок, и в части стоимости квартир.

 

Что касается перекладывания этой задачи на регионы, то тут не все так однозначно, потому что они очень сильно отличаются друг от друга по уровню экономического развития. Думаю, в целом по России эта система в ближайшее время не заработает, тем более пока мы не выйдем из кризиса. Но даже если ситуация и нормализуется, боюсь, что в серьезных масштабах эта программа будет доступна ограниченному числу регионов.

 

 

В любом случае это механизм господдержки, а не рыночный механизм. Так что он будет любым — в тех рамках, в которых решит власть.

 

Но первоначальный взнос есть всегда. Другое дело, что его могут внести Российская Федерация или ее субъект, и тогда для молодого специалиста или, скажем, семьи его не будет. Первоначальный взнос, который покрывает какую-то часть себестоимости жилья, должен быть всегда, иначе не сможет существовать строительный бизнес. Что касается более длительной перспективы ипотечного договора, это определяется процентной ставкой, а она увязана с общеэкономическими показателями в стране.

 

Ипотека должна быть крайне выгодна для молодых специалистов, студентов и семей, а проценты по ней — минимальны (или вообще без процентов). Государство должно максимально следить за этим и быть социально ответственным, создавая специальные фонды для поддержки молодежи в том, что касается и ипотеки. У нас сегодня достаточно большое количество обеспеченных людей, причем обеспеченных за счет природных богатств, недр, нефти и тому подобного. И почему, интересно, они не могут помочь тем молодым людям, которые остро нуждаются в жилье? Не все же миллиарды зарабатывать, что-то нужно и молодежи отдать. Сегодня ипотека молодым семьям у нас вообще не по карману вне зависимости от того, будет первый взнос или нет. И что это за ипотека, если семья за 20 лет выплачивает вторую стоимость квартиры?