Обладатели ипотечных кредитов часто стремятся погасить его поскорее. Стоит ли досрочно погашать ипотеку при кризисной экономике? Что выгоднее сокращать при досрочном погашении: срок кредита или сумму платежа? В ипотечных вопросах разбирался корреспондент Banknn.ru.
«Подписка на жилье»
Наличие ипотечного кредита действительно оказывает сильное психологическое давление на многих людей. Под гнетом чувства долга, заемщики стараются поскорее рассчитаться и закрыть ипотеку, отмечает Ян Печинский, директор риелторской компании «Партнеры».
При этом в большинстве случаев у заемщиков нет реальных причин торопиться с досрочным погашением ипотеки. Это касается в первую очередь тех, кто оформил жилищный кредит по субсидируемым программам — ставка в таких договорах составляет 3–7%, что намного приятнее, чем выплачивать ипотеку по ставке выше 11%.
Гражданам, ставшим заемщиками по субсидированным программам, стоит задуматься над целесообразностью досрочного погашения, смириться с дискомфортом, найти дзен и относится к ипотеке не как кабале, а как подписке на жилье, с постоянным ежемесячным платежом. Данная категория заемщиков, получила «дешевые деньги» и отдавать их быстрее совсем не целесообразно, так как только официальная инфляция за прошлый год составила около 12%, а положительные прогнозы ее снижения все равно выше, чем размер субсидируемой ставки, — поясняет Печинский.
В случае, когда квартира приобретена для собственного проживания по субсидированной госпрограмме или с субсидией от застройщика под 0,1%, то человеку нет смысла торопиться с досрочным погашением, соглашается эксперт департамента сопровождения продаж ГК «Европея» Татьяна Осадченко.
Досрочное погашение ипотеки сейчас не в тренде. У основной массы населения нет большого объема свободных денежных средств, — отмечает специалист. — Кроме того, в связи с нестабильной геополитической ситуаций и существующими макроэкономическими факторами, клиенты стараются очень осторожно подходить к вопросу вложения наличных денег. В среднем, по нашим данным, срок погашения ипотечного займа составляет 7–12 лет.
Срок или сумма: что лучше сокращать при досрочном погашении ипотеки
Досрочно погашать ипотеку выгодно при кризисной экономике, а так как в это время падает стоимость недвижимости, отметил руководитель отдела продаж агентства недвижимости INSULA Константин Пересадин.
При досрочном погашении по долгоиграющим платежным обязательствам выгоднее погашать тело кредита и сокращать срок. В этом случае большая часть суммы будет направляться на погашение основной суммы займа, и не придется переплачивать за лишние проценты, объяснила Татьяна Осадченко.
Но, по словам Яна Печинского, можно достаточно выгодно уменьшить платеж. Если выбрать такой вариант, но продолжать вносить такой платеж, какой был до уменьшения, переплата получится такой же, как при сокращении срока платежа.
Если платеж для вас удобен, то уменьшайте срок. Если же есть опасения когда-то не справится с платежом, уменьшайте размер платежа, но продолжайте платить столько, сколько и платили, оформляя образовавшуюся разницу в платежах досрочным погашением. В случае каких-либо форс-мажорных обстоятельств, когда вам будет непосилен первоначальный платеж, вы выдохните, заплатив уменьшенный платеж, и не допустите просрочки, — рекомендовал директор риелторской компании.
Что еще нужно знать о досрочном погашении ипотеки
Стоит обращать внимание на то, что не каждый банк будет спрашивать назначения платежа на остаток денежных средств на счету. Соответственно, эти деньги могут просто копиться на счету и не идти в счет погашения основного долга. Сейчас существует ряд инвестиционных инструментов, которые могли бы принести большую доходность в процентах годовых, чем расходы, которые генерирует кредит. Если ставка по ипотеке составляет 5,7%, кажется более логичным вложить деньги в фондовый рынок под 10–12%. Но надо отталкиваться от суммы долга по ипотечным обязательствам, потеря денег за переплату процентов за большую сумму долга зачастую выше прибыли с капитала, который потратили на инвестиции. К тому же, никаких гарантий получения этих 12% на фондовом рынке нет. Необходимо учитывать и изменение состояния самого рынка недвижимости — это один из наиболее важных факторов. Рынок идет вниз, соответственно стоимость объекта падает, а собственник продолжает переплачивать проценты за тот объект, который в конечном счете он продаст дешевле и потеряет деньги. Порой вклад в том же банке, что и ипотека заемщика, предлагает большой процент, что делает досрочное погашение вовсе нецелесообразным.
Когда же стоит досрочно погашать ипотеку? В тех случаях, если ваш кредит был оформлен не по субсидируемой ставке, вы далеки от темы инвестирования, а найденные предложения по вкладам все же ниже ставки ипотечного кредита. Ипотека, вопреки распространенному мнению, может быть вовсе не кабалой, а полезным финансовым инструмент, если к его использованию подойти с умом.
