Восстановление ипотечного кредитования необязательно повлечет рост стоимости квадратного метра. Ведь вздутие пузыря на рынке недвижимости было связано, среди прочего, с особенностями банковских программ кредитования. Низкие, а то и нулевые первоначальные взносы выводили на рынок отряды условно платежеспособных клиентов, что подстегивало рост цен.
До кризиса ипотечные программы постепенно становились просто безумными, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». В некоторых банках размер первоначального взноса опускали до ноля. Тем самым, кредиты могли получить люди, не накопившие вообще ни копейки.
Значение имеет не только первоначальный взнос, но и его размер. Например, при наличии у потенциального заемщика $100 000, и банки определяют минимальный первоначальный взнос в 30%. Таким образом, человек может купить квартиру за $333 000. Однако если банк в той же ситуации готов выдать деньги после внесения первоначального взноса в 10%, то для заемщика доступно жилье стоимостью в $1 млн.
Таким образом, возникает категория покупателей, которая оперирует значительными суммами, которые к тому же не обоснованы реальным ростом из доходов или наличием накоплений. А это - первый шаг на пути резкого роста цен на недвижимость, утверждают эксперты. Рынок в лице продавцов не особо озабочен реальным положением дел. Для них это желанный сигнал для повышения цен, ведь растет и спрос, пусть и не имеющий реальной базы.
Неадекватно росли и сроки кредитования. С начальных десяти лет (что, может быть, действительно было недостаточным) они увеличились до 30-40 лет. Такая излишне либеральная ипотека, становившаяся похожей на бездумную раздачу денег ради премий за объемы выданных кредитов, и подстегивала рост цен на недвижимость, отмечают специалисты аналитического центра www.irn.ru.
В конце 2006 года, когда темпы роста цен на жилую недвижимость перестали расти, специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» пытались понять, почему стоимость жилого квадратного метра в столице замерла именно на отметке около $4.000. Рынок остановился потому, что именно на этой отметке цены на квартиры в Москве оказались неподъемными для основной массы среднего класса с доходами порядка $2.000 в месяц на человека при существовавших тогда условиях ипотеки.
На стагнацию 2007 года банки ответили новой либерализацией условий выдачи кредитов. Тогда и появилась ипотека с нулевым начальным взносом. Вброс покупателей с заемными деньгами спровоцировал новую волну удорожания жилья в конце 2007 - первой половине 2008 годов. В предельном варианте ситуацию с раздачей ипотечных кредитов направо и налево мы видим на примере sub-prime кредитов на покупку недвижимости в США, которые до сих пор не оправились от этого удара.
Но теперь политика банков в сфере ипотечного кредитования будет куда жестче, осторожнее и осмотрительнее, считают эксперты. С другой стороны, и заемщики, которые в условиях кризиса испытали на себе все превратности судьбы и оценили тяжесть регулярных платежей по ипотеке в условиях падения доходов, показали всем остальным, что не следует торопиться влезать в долги на любых условиях.
Семья из трех человек, двое работающих с общим ежемесячным доходом в 100 000-120 000 руб. может себе позволить выплачивать по кредиту примерно 50 000 руб. в месяц. Исходя из «классических» условий ипотеки: 30% начальный взнос, ставка 12% годовых, срок - 20 лет, такая семья может позволить себе типовую двухкомнатную квартиру примерно за 6,5 млн. руб. (тогда ежемесячный платеж как раз и составит порядка 50 000 руб. в месяц), приводят пример аналитики аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Правда, средняя ставка ставка по кредитам на покупку квартир в московских новостройках составляет 15-16%.
На вторичном рынке жилья площадь среднестатистической типовой «двушки» составляет порядка 54 кв.м., то есть эта цена соответствует примерно 120 тыс. руб. за метр. Примерно до этого уровня и упали цены после кризиса. По мере оживления ситуации за последние месяцы они слегка подросли примерно до 140 тыс. руб., однако с началом лета стоимость жилья снова стала сползать вниз и в рублях, и в долларах.
Массовые инвестиционные покупки ушли в прошлое и сейчас рынок определяют люди, покупающие для себя. Рост цен возможен только вместе с ростом доходов населения. Новую волну агрессивного ажиотажного подорожания может спровоцировать возврат к неадекватной, излишне либеральной ипотеке.
Между тем, рынок ипотеки начинает разогреваться. По данным ЦБ РФ, в I квартале 2010 года россиянам выдано 40,4 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 48,9 млрд руб. По сравнению с сопоставимым периодом 2009 года объем кредитов вырос в 2,14 раза в количественном выражении, и в 1,97 раза - в денежном.
Виталий Сальник
Источник: Bigness.ru
